Bratislave hrozí nedostupnosť nového bývania

Napriek súčasnej koronakríze ceny bývania v hlavnom meste neprestajne rastú. Jedným z výrazných faktorov, ktoré vplývajú na cenu je aj značne obmedzená ponuka. Bežný človek si môže myslieť, že v meste sa stavia niekedy až priveľa, štatistiky však hovoria čosi úplne iné.

Za posledných 10 rokov sa v Bratislave ročne kolaudovalo v priemere len niečo vyše 2500 bytov. Aj z vyjadrení vedenia radnice je pritom zrejmé, že dnes mestu chýba asi 40 000 bytov. Vysoký dopyt a nízka ponuka tak bývanie obyvateľom poriadne predražujú.

Ako vyzerá budúcnosť?

Nie, nikto nemá krištáľovú guľu, aby vedel, čo bude o rok, dva či tri. Vieme ale, že povoľovanie stavieb v Bratislave je, ľudovo povedané, beh na dlhú trať. Prvým medzicieľom je pre stavebníka získanie súhlasného záväzného stanoviska hlavného mesta. Bez toho nezačne v Bratislave prakticky žiadne územné konanie.

Ak sa dôkladne pozrieme na záväzné stanoviská, ktoré Bratislava vydáva a zverejňuje, dokážeme z nich vyčítať aj počet bytových jednotiek, alebo apartmánov, s ktorých vznikom mesto súhlasí (alebo naopak nesúhlasí). Takto podrobnú analýzu sme v Inštitúte urbánneho rozvoja prvýkrát spracovali v úvode tohto roka za rok 2019.

V minulom roku mesto v stanoviskách súhlasilo so vznikom približne 3000 nových bytov. Niekomu sa to môže zdať veľa, je však potrebné podotknúť, že nie všetky projekty získajú stavebné povolenie a nie všetky projekty so stavebným povolením sa aj začnú stavať.

Aby sme vedeli ako sa situácia vyvíja, pripravujeme analýzu stanovísk za rok 2020. K celému roku ešte chýbajú zverejnené údaje o stanoviskách za necelé dva mesiace. Začínam sa ale báť, že zistenia nebudú potešujúce pre žiadnu zo zainteresovaných strán.

Kríza časom prejde, ale bude čo stavať?

Ak sa do konca roku 2020 medzi záväznými stanoviskami neobjavia súhlasné stanoviská pre projekty stredného a veľkého rozsahu, odhadujeme, že mesto v roku 2020 vytvorí v záväzných stanoviskách potenciál pre výstavbu len približne 2000 bytov. Presné čísla budú známe až koncom januára.

V prípade, že sa naše predpoklady naozaj potvrdia, bude to znamenať výrazný pokles v ponuke bytov. Nakoľko je celkový proces povoľovania výstavby veľmi dlhý, v praxi sa nižšia ponuka prejaví s odstupom aj niekoľko rokov. Otázne v tejto chvíli zostáva, či sa rok 2021 ponesie v znamení tohto negatívneho trendu.

Už o pár rokov môže nastať situácia, že v meste nebude čo stavať ak nenastane výrazný nárast počtu súhlasných záväzných stanovísk a následne aj stavebných povolení. Mestu, mestským častiam a občanom určite záleží na tom, aby bolo nové bývanie v meste dostupné. Aby si aj naše deti mohli dovoliť bývať v meste, kde dnes vyrastajú.

Developeri, ako každý rozumný podnikateľský subjekt, by radi na vysoký dopyt reagovali zvýšením ponuky. To však nie je celkom v ich silách. V predošlých blogoch sme písali o viacerých problémoch, ktoré sťažujú výstavbu v Bratislave.

Jedným z najvypuklejších je neaktuálny územný plán. Posledné dva roky nám ukazujú, aký vplyv má neaktuálnosť územného plánu na ponuku nového bývania.

Obmedzovanie bývania v jeho čistej podobe

Vysvetlime si to na stručnom príklade: S novým vedením magistrátu sa zmenilo posudzovanie tzv. apartmánov, ktoré už nie sú akceptované ako občianska vybavenosť, ale ako bývanie. Toto rozhodnutie bolo prijaté s cieľom zaviesť jasné pravidlá. Pri jeho zavedení mesto hovorilo aj o rýchlych zmenách územného plánu, ktoré by umožnili výstavbu bytov aj tam, kde je to vhodné, ale kde to dnes platný územný plán nepovoľuje.

Realita je však taká, že apartmány nie sú už dva roky povoľované a sľubované rýchle zmeny územného plánu nenastali.

V dôsledku tejto zmeny nebolo za posledné dva roky povolených viac ako 1000 apartmánov. Teda prakticky 1000 bytov. Takýto výpadok už trh jasne pocíti a z bytov sa stáva nedostatkový a luxusný tovar, ktorý si nie každý môže dovoliť.

V Inštitúte urbánneho rozvoja nám záleží na kvalitnom rozvoji miest a preto budeme situáciu v našom hlavnom meste podrobne naďalej sledovať a koncom januára 2021 prinesieme najzaujímavejšie údaje za rok 2020.

SF/sk