Ponuka voľných bytov v Bratislave klesla

Ponuka voľných bytov v Bratislave klesla

Na konci roku 2017 sa ponuka voľných bytov v novostavbách na realitnom trhu v Bratislave dostala pod hranicu 4 tisíc bytov (3 952), spočítali analytici z Bencont Investments. Ide o najnižší stav voľných bytov po jeden a pol roku, keď sa v roku 2016 najviac rástla ponuka a dopyt bol najsilnejší. Dopyt po bytoch za posledný štvrťrok 2017 predstavoval 1184 predaných bytov.

V poslednom štvrťroku minulého roka ponúkalo byty na predaj 126 realitných projektov novostavieb. Ponuku oproti tretiemu kvartálu rozšírilo 7 nových projektov alebo ich ďalšie fázy, ktoré priniesli 541 bytov. Polovicu z tohto prílevu tvoril projekt Slnečnice – Mesto s ďalšou etapou. Celková ponuka voľných bytov poklesla medzikvartálne na 3 952 bytov. Aj napriek poklesu ku koncu roku môžeme označiť rok 2017 za najsilnejší, čo sa ponuky bytov týka, kedy bolo v priemere na trhu 4 535 bytov každý štvrťrok (v roku 2016 to bolo 4032 bytov). V rámci novej ponuky dopĺňajú stálu zásobu bytov v Petržalke Slnečnice, ktorých byty tvoria 72 % ponuky v piatom okrese Bratislavy. Najväčší pokles ponuky zaznamenali v treťom okrese, kde je v ponuke menej o 265 bytov oproti koncu septembra (aktuálne 766 bytov). Pokles bol predajmi v projekte Sky Park výrazný aj v Starom meste. V prvom a treťom okrese totiž nepribudli žiadne nové projekty.

Špecifiká voľných bytov na trhu s novostavbami v Bratislave rozdelené podľa okresov

Priemerná cena za meter štvorcový dosiahla ku koncu minulého roku 2605,79 eur s DPH za voľný byt. Ide tak o medziročný rast o 3,81 % pričom toto tempo je najnižšie za viac ako dva roky, kedy bol priemerný rast ceny 8,44 % (3.Q.2015, 2233 eur/m² s DPH). Medzikvartálne sa cena zmenila len minimálne a to o 0,26 %. Celková cena za byt sa dostala na 168 tisíc eur s DPH, čím medziročne vzrástla o 4,9 %. Tento rast je však s rastom jednotkovej ceny logický, ale aj preto, že rástla medziročne aj priemerná výmera bytov a to o 3,53 % na 66,04 m² .

Cena predaných bytov sa dostala na úroveň 2531,85 eur s DPH na meter štvorcový. Medziročne táto cena poklesla, aj keď len minimálne a to o necelé 3 eurá. Táto minimálna zmena nám potvrdzuje aj to, že dopyt si vyberá približne byty v tejto kategórii už vyše roka. Predaju stále dominujú 2-izbové byty (43 % podiel) a 3-izbové byty (31 % podiel), ktoré majú jednotkovú cenu na úrovni priemeru. Nad priemerom ceny v Bratislave sa predávali byty v Sky Parku (3140 eur/m² s DPH), ktorý predstavuje výnimočný projekt svojou polohou a prevedením. Nad úrovňou priemeru predávali ešte Klingerka a Seberíniho. Slnečnice dopredávajú svoje staršie etapy s cenou pod 2150 eur/m² s DPH, pričom tie novšie etapy sú už predávané pri cene 2200–2500 eur/m² s DPH.

Špecifiká predaných novostavieb v Bratislave rozdelené podľa izbovosti

Celková cena predaných bytov dosiahla necelých 158 tisíc s DPH, čím medziročne poklesla o takmer 5 %. Z ponuky tak stále odchádzajú celkovo lacnejšie byty, aj keď sú na m² drahšie ako v minulosti. Tento faktor je limitujúci aj celkovými možnosťami financovania cez banku. V ponuke tak ostávajú väčšie a drahšie nehnuteľnosti, ktoré opúšťajú ponuku pomalšie.

Celkovo sa za celý rok 2017 predalo v bratislavských novostavbách 5020 bytov, čo predstavuje 13,75 bytu na každý deň. Ponuka voľných bytov sa drží za celý minulý rok v priemere 4500 bytov čo znamená, že pri zachovanom dopyte by táto ponuka uspokojila trh na najbližší rok. Dokončených bola v ponuke na konci roka pätina voľných bytov. Z tých predaných bolo dokončených len 15 %.

Aj v poslednom štvrťroku 2017 teda cena novostavieb v priemere vykázala len veľmi obmedzený nárast. Developeri si dnes dávajú pozor, aby pri uvedení svojich nových projektov na trh neprestrelili cenu a nevytvorili obraz predraženého projektu. Ku zvyšovaniu cien následne dochádza dodatočne, keď vidia príležitosť na základe vysokého dopytu po bytoch v projekte. Populárnym bodom zvýšenia ceny je aj spustenie novej etapy v projekte s viacerými fázami predaja, pokiaľ bol o predchádzajúce etapy vysoký dopyt zo strany zákazníkov. Stále pretrvávajúci vysoký dopyt po novostavbách v Bratislave je hlavnou hnacou silou zvyšovania cien rezidenčných nehnuteľností. Ľudia nemajú dôvod odkladať nákup nehnuteľnosti. Práve naopak, snažia sa ho urýchliť. Na toto správanie vplývajú faktory ako priaznivý vývoj slovenskej ekonomiky (rastúce mzdy, rekordné nízka nezamestnanosť, rastúca nálada a očakávania ohľadom budúceho vývoja), nízke úrokové sadzby, konkurenčný boj o klienta medzi bankami a aj fakt, že pri dnešnej kúpe bytu bude priemerný kupujúci čakať na nasťahovanie v priemere 1,5 roka. Prepad cien bytov v blízkej budúcnosti je nepravdepodobný, a preto v súčasnosti nie je dôvod odkladať kúpu bytu. Kupujúci si však musí byť vedomý toho, že sa momentálne nachádzame na rastúcej vlne hospodárskeho cyklu, ktorá nebude trvať večne. Okrem toho v najbližších 2–4 rokoch s veľkou pravdepodobnosťou môžeme očakávať zvyšovanie úrokových sadzieb, čo by pri hypotéke vo výške napr. 120 tisíc eur na 30 rokov mohlo znamenať zvýšenie mesačnej splátky o 100–150 eur.

Matúš Jančura, hlavný analytik Bencont Investments: „Výrazné zvyšovanie cien novostavieb v budúcnosti neočakávame. Pri jednotkovej cene predpokladáme priemerné ročné tempo rastu medzi 3 – 5%. Bude za ním stáť najmä spomínané lokálne zvyšovanie cien v rámci populárnych projektov. V budúcnosti však môže byť, vzhľadom na súčasný objem dopytu, problémom nedostatočná nová ponuka bytov. Rok 2017 bol síce rokom s najväčšou priemernou ponukou novostavieb, no už druhý kvartál po sebe vidíme značný pokles ponuky, ktorá klesla pod 4 000 bytov. Pokiaľ by sa ponuka v blízkej budúcnosti dostala pod 3 000 bytov, tak sa dá očakávať ďalšia vlna zvyšovania cien bývania, keďže dopyt v najbližších 2 rokoch s veľkou pravdepodobnosťou ostane rovnako silný.

Historický vývoj trhu bratislavských novostavieb

SF