Dopyt po starších bytoch v lepších lokalitách rastie, cena nájmov v Bratislave klesá

Dopyt po starších bytoch v lepších lokalitách rastie, cena nájmov v Bratislave klesá

V prvom štvrťroku 2017 sa, podľa analytikov Bencont Investments, na bratislavskom sekundárnom trhu (trh starších bytov) s nehnuteľnosťami objavilo viac bytov v okrajovejších lokalitách, zatiaľ čo sa ponuka v centre znížila. Staršie byty na dobrom mieste majú oproti novostavbám veľkú cenovú výhodu a preto rýchlejšie miznú z ponuky. V dôsledku miznutia drahších bytov z ponuky priemerná cena na sekundárnom trhu poklesla.

Rast cien sa spomaľuje, za jeden m² sa platí o 2,2 % menej ako v predchádzajúcom kvartáli, a len o 3,3 % viac ako minulý rok Na základe štatistickej vzorky 1000 bytov, ktoré sa nachádzali v ponuke počas prvých troch mesiacov sme spozorovali pokles jednotkovej ceny starších bytov v Bratislave na 2126,4 €/m² s DPH. Za posledný roky tak jednotková cena starších bytov v priemere vzrástla o 3,3%, zatiaľ čo oproti predchádzajúcemu štvrťroku naopak poklesla o 2,2%. Pokles ceny je za posledné 2 roky nezvyčajným javom, keď ceny bytov (starších a aj novostavieb) konštantne rastú. Staršie byty v rokoch 2015–2016 totiž v priemere rástli tempom 2% medzikvartálne. Ceny novostavieb mali za toto obdobie rovnaký, resp. o niečo rýchlejší vývoj (2,5%-ný rast medzikvartálne). Začiatok roku 2017 však pre novostavby priniesol spomalenie tempa na 0,5% zatiaľ čo v prípade starších bytov sme dokonca zaznamenali spomínaný pokles o 2,2%.

Za poklesom priemernej ceny na m² o 2,2% resp. 48 € stálo viacero faktorov. Jedným z nich je presun ponuky bytov do lacnejších lokalít, menovite do Petržalky, okrajovejších častí Ružinova, Podunajských Biskupíc a Dúbravky zatiaľ čo z ponuky starších bytov v Starom Meste a Novom Meste naopak ubudlo.

Ponuka v Starom Meste klesá

V Starom Meste dosahujú ceny na m² s DPH pri novostavbách až 3300 €. To je o 900 € viac ako pri starších bytoch. Pri byte o veľkosti 50 m² to tvorí 45 tisíc €, t.j. rozdiel medzi cenou starého bytu 120 tisíc a nového bytu 165 tisíc je jednoducho príliš veľký a značnú časť dopytu odradí od kúpy novostavby. Starší byt tak často vystupuje ako lepšia alternatíva. To možno vidieť aj na predaji novostavieb v Starom Meste. Ten síce dosiahol robustných 233 bytov, no z toho až 166 predal Sky Park, pričom okrem neho mali kupujúci v Starom Meste záujem len o 67 bytov. Môžeme teda skonštatovať, že časť dopytu v Starom meste sa z dôvodu vysokých cien odklonila od trhu s novostavbami a naopak priklonila k sekundárnemu trhu, čo spôsobilo výpredaj starších bytov v Starom Meste.

V Novom Meste zavážil extrémny nárast cien novostavieb, ktoré od začiatku roka 2015 zdraželi až o 27%. Takýto prudký cenový vývoj prirodzene spôsobuje presun časti kupujúcich na sekundárny trh. Staršie byty v Novom Meste samozrejme takisto zdraželi, no ich cenový rast za rovnaké obdobie bol len 6,7%. Rozdiel medzi jednotkovou cenou nových a starších bytov tu dosiahol až 600 €.

V prípade okresov BA II, BA IV a BA V je rozdiel medzi jednotkovou cenou starších bytov a a novostavieb okolo 200–280 €. V porovnaní so Starým Mestom a Novým Mestom to je markantný rozdiel, a dopyt sa preto viac rozkladá medzi staršie byty a novostavby, čo znamená, že ponuka starších bytov tu nemizne tak rýchlo ako v prípade Starého Mesta a Nového Mesta.

Za medzikvartálnym poklesom priemernej jednotkovej ceny starších bytov v celej Bratislave, okrem presunu ponuky do lacnejších lokalít, stál aj fakt, že ceny v rámci týchto lokalít už nerástli. Jediný rast zaznamenali ceny starších bytov v BA III a BA V a to aj len o 1,1% resp. 0,3% medzikvartálne. Ceny v ostatných lokalitách naopak mierne poklesli.

Rozloha aj absolútna cena starších bytov klesajú

Čo sa priemernej rozlohy bytov na sekundárnom trhu týka, tá v prvom štvrťroku 2017 dosiahla 67,06 m². Vývoj priemernej rozlohy odzrkadľoval aj vývoj absolútnej ceny, ktorá v priemere za Bratislavu takisto klesla, a to na 139 tisíc €. Za poklesom rozlohy a aj absolútnej ceny na sekundárnom trhu mohol stáť vypredaj väčších bytov, ktoré sú v porovnaní s novostavbami absolútne podstatne lacnejšie, a tým pádom sa na nich presúva väčšia časť pozornosti kupujúcich.

Ceny prenájmov klesajú – priemer je 660 €

Ceny prenájmu s energiami v priemere oproti predchádzajúcemu kvartálu takisto mierne zlacneli. Konkrétne sa za celú Bratislavu dostali na úroveň 660 € mesačne. Oproti predchádzajúcemu kvartálu sa znížili o 4,1%, zatiaľ čo medziročne klesli o 1,2%. Za poklesom priemernej ceny stála najmä nižšia rozloha bytov ponúkaných na prenájom, keď sa do ponuky dostalo viac jednoizbových bytov. Z hľadiska stavu tvorili 34% ponuky prenájmu novostavby, byty s kompletnou alebo čiastočnou rekonštrukciou tvorili 62% a byty v pôvodnom stave tvorili len zvyšné 4%. Cenový rozdiel medzi prenájmom novostavieb a bytov s kompletnou resp. čiastočnou rekonštrukciou bol 110 € mesačne. Novostavby stáli v priemere 720 € mesačne a zrekonštruované byty 610 €.

Ponuke prenájmu dominovali tradične najmä dvoj a trojizbové byty, ktoré spolu zodpovedali za 69% ponuky (dvojizbáky sami o sebe tvorili 45% celkovej ponuky). Okrem toho sme v sledovanom kvartáli zaznamenali aj vyšší výskyt jednoizbových bytov, ktoré predstavovali 25% ponuky. Z hľadiska jednotkovej ceny prenájmu (ceny na m² s energiami) došlo medzikvartálne takisto k poklesu, ale len o 1%, na 11,26 €. „Prvý štvrťrok 2017 pre sekundárny trh a prenájmy priniesol cenový pokles,“ hovorí hlavný analytik Bencont Investments Matúš Jančura. V prípade prenájmu bol pokles na m² len mierny a dalo sa hovoriť skôr o stagnácií, čo je v súlade s očakávaniami.

Matúš Jančura: „Ceny prenájmu sa pravdepodobne vzhľadom na mzdovú úroveň už nachádzajú blízko svojej maximálnej úrovne.“ Zaujímavejšie je však dianie na sekundárnom trhu s nehnuteľnosťami. Tu analytici videli presun ponuky do lacnejších lokalít, čo bolo s veľkou pravdepodobnosťou spôsobené zvýšeným dopytom po starších bytoch v Starom a Novom Meste, ktoré sa vypredali a v ponuke teda vystupovali v menšom počte. Pri porovnaní s cenami novostavieb tu vznikajú značné cenové rozdiely, ktoré v blízkej budúcnosti pravdepodobne zažijú istú korekciu.

„V budúcnosti môžeme predpokladať, že ceny starších bytov v Starom a Novom Meste budú rásť, zatiaľ čo ceny novostavieb v týchto lokalitách budú skôr stagnovať. Ceny starších bytov vo zvyšných častiach Bratislavy pravdepodobne budú rásť takisto, no miernejším tempom. Veľkou výhodou starších bytov oproti novostavbám ostáva skutočnosť, že sú pripravené na nasťahovanie sa, zatiaľ čo novostavby sa predávajú drvivou väčšinou len z papiera. Táto skutočnosti sa blízkej budúcnosti pravdepodobne nezmení. Rezerva dostavaných novostavieb sa jednoducho nestíha vytvoriť,“ uzatvára Matúš Jančura