Realitný trh v Bratislave láme rekordy, ceny predaných novostavieb medziročne vzrástli o 16 %

Realitný trh v Bratislave láme rekordy, ceny predaných novostavieb medziročne vzrástli o 16 %

Štvrtý štvrťrok 2016 bol pre realitný trh v Bratislave mimoriadne silný. Analytici Bencont Investments zaznamenali nárast ponuky, dopytu a takisto aj zvyšovanie cien predaných a voľných novostavieb. Ponuka sa dostala až na 4889 bytov, čím prekonala dokonca aj mimoriadne silný, tretí štvrťrok (4400 voľných bytov). Developeri tak zareagovali na dlhodobejší rastúci dopyt po bývaní v hlavnom meste a v posledných troch mesiacoch kalendárneho roka predaj spustilo 16 nových projektov (resp. etáp v už existujúcich projektov), všetky sa však predávajú „z papiera“. Najväčším projektom sa stal Skypark s 331 bytmi, ktorý zároveň bol aj najpredávanejším. Druhým v poradí s 285 ďalšími bytmi, ktorý významne zvýšil ponuku boli už známe Slnečnice. Z hľadiska okresov pribudlo najviac bytov v BA III, ktorý v roku 2016 zažil veľký rozmach nových projektov a s 1661 voľnými bytmi zodpovedá až za 34% celkovej ponuky v Bratislave. Populárna bola naďalej aj Petržalka, kde najmä vďaka projektu Slnečnice ponuka bytov stúpla na 1094.

Čo sa týka cien ponúkaných bytov, tie zaznamenali ďalší rast a v priemere tesne presiahli až 2500 eur na m² s DPH. Medziročne tento údaj predstavuje rast o 10,4% resp. o 236 eur na m². V porovnaní s cenovým dnom (necelých 2100 eur na m²), ktoré voľné byty dosiahli ku koncu roka 2014 novostavby v súčasnosti zdraželi o zhruba 450 eur na m² resp. o 21%. Za zvyšovaním cien stál samozrejme rastúci dopyt no takisto aj presun projektov do lukratívnejších lokalít. Zatiaľ čo ku koncu roka 2014 prvý a tretí okres zodpovedali za 33% ponuky bytov, koncom decembra 2016 už zodpovedali za 45%. Cenový rast je teda prirodzený a ponuka sa sústreďuje na tie lokality, v ktorých realitný trh vidí najväčší potenciálny dopyt.

Z hľadiska priemernej rozlohy nedošlo oproti prechádzajúcemu kvartálu k výraznejším zmenám a veľkosť ponúkaných novostavieb tak ostala na úrovni tesne pod 64 m². Oproti minulému roku sa v ponuke nachádzali byty zhruba o 5 m² (resp. o 7%) menšie. Trend klesajúcej rozlohy bytov, ktorého účelom je poskytovať byty za prijateľnejšiu absolútnu cenu aj v lepších lokalitách, sa tak v sledovanom kvartáli pozastavil, keď nová ponuka priniesla zhruba rovnako veľké byty ako tie, ktoré sa predávali v poslednom kvartáli. Pri rovnakej rozlohe no mierne vyššej jednotkovej cene sa absolútna cena ponúkaných novostavieb mierne zdvihla. Priemerná novostavba v Bratislave o veľkosti 63,79 m² tak stála okolo 160 tisíc eur s DPH. Medzi jednotlivými okresmi boli veľmi rozdielne ceny bytov. Zatiaľ čo v Starom meste stál priemerný byt až 227 tisíc eur s DPH v Petržalke vyšiel „len“ na 129 tisíc eur. Rozdiel tu samozrejme tvorila najmä o 20 m² menšia priemerná rozloha ale aj podstatne nižšia jednotková cena. K najvýraznejšiemu rastu absolútnych cien došlo v treťom bratislavskom okrese, kde bola ponuková stránka trhu najsilnejšia. Absolútne tu oproti tretiemu kvartálu cena priemerne veľkého bytu vzrástla o 10,6% resp. o 17 tisíc eur. Dôvodom bol nárast jednotkovej ceny o 5,7% a nárast priemernej rozlohy ponúkaných novostavieb o 4,1%.

Ako sme už spomínali, rekordne vysoké čísla nedosiahla len ponuková stránka ale aj tá dopytová. Celkovo 1394 predaných novostavieb prekonalo aj pokrízový rekord 1245 predaných bytov v druhom štvrťroku 2016. Nadpriemerne vysoký predaj bol spôsobený najmä prvými troma bratislavskými okresmi. V Starom meste výrazne dominoval Skypark, ktorý pri vyše 200 predaných bytov bol najpredávanejší projektom v poslednom štvrťroku. V treťom okrese sme pri 349 predaných bytoch takisto zaznamenali zvýšení predaj, vzhľadom na prudko rastúcu ponuku ho však nemôžeme označiť za prekvapujúci. Prekvapenie priniesol skôr druhý bratislavský okres, kde sa predalo až 375 nových bytov, výsledok nezvyčajne vysoký pre tento okres. Za väčšinou predaja stáli nové projekty, ktoré boli do ponuky zaradené v priebehu posledného polroka.

Z hľadiska izbovosti najväčší záujem bol o dvojizbové byty, ktoré s predajom 702 jednotiek tvorili vyše 50% z celkového predaja novostavieb v Bratislave. Zvýšený predaj takisto zaznamenali trojizbové byty, ktorých spotrebitelia oproti predchádzajúcemu kvartálu kúpili až o 60% viac. Prepad predaja sme zaznamenali pri jednoizbových bytoch (-30%) ktorých nové projekty do ponuky vo väčšej miere nezaradili.

Zaujímavý vývoj pri predaných bytoch predstavovala najmä ich cena. Tá oproti predchádzajúcemu kvartálu raketovo vzrástla až o 12,5% (resp. 284 eur/m²) na 2550 eur na m² s DPH, medziročný rast predstavoval 16 %. Za týmto výsledkom netreba hľadať zdraženie všetkých bytov. Lacné byty sú neustále prítomné v ponukách, no záujem kupujúcich sa presunul na lukratívne novostavby v lepších lokalitách (čo sme videli pri náraste popularity prvých troch bratislavských okresov). Rozlohovo sa predávali o zhruba 3 m² väčšie byty, čo spôsobilo nárast priemernej absolútnej ceny predaných bytov až na 166 tisíc eur. Celkovo sa za rok 2016 predalo v Bratislave 4543 bytov čo je medziročne viac o 703 bytov. Môžeme tak hodnotiť, že sa v minulom roku predalo 12,5 bytu každý deň.

Koniec roka 2016 priniesol pre bratislavský realitný trh ďalšie zvýšenie aktivity na strane dopytu a aj ponuky. Nadmieru vysoký dopyt bol vyvolaný ponukou, keď bratislavský realitný trh za posledných 6 mesiacov zaplavilo množstvo novostavieb. Bohatá ponuka, najmä v lokalitách bližšie k centru mesta ukázala, že po takýchto bytoch je veľký záujem. Ku zvýšenej ponuke sa pridávajú rastúce mzdy obyvateľstva, rekordne nízke úrokové sadzby, klesajúca nezamestnanosť a celková expanzia Slovenskej ekonomiky (cítiteľná najmä v Bratislave) čo všetko spôsobuje kvartálny dopyt prevyšujúci 1000 bytov. Ďalšie faktory vysokého dopytu sú ešte rýchly cenový rast na čo spotrebitelia reagujú vôľou kúpiť byt čo najskôr, kým je ešte „lacný“. Zvýšené reštrikcie komerčných bánk, ktoré už nebudú poskytovať 100%-né úvery takisto v spotrebiteľoch vyvolávajú potrebu kúpiť byt čo najskôr. Práve absencia týchto dvoch faktorov môže v blízkej budúcnosti vyvolať mierne ochladenie dopytu a s ním aj zmiernenie cenového rastu.

„Súčasný cenový rast je v poslednom období častokrát prirovnávaný ku vznikajúcej bubline. Takéto tvrdenie však v súčasnosti nemôžeme považovať za pravdivé,“ konštatuje hlavný analytik Bencont Investments Matúš Jančura a dodáva: „Rastúce ceny ponúkaných bytov nie sú spôsobené len zhodnocovaním nehnuteľností, ale aj presunom ponuky do lepších lokalít a zaujímavých projektov. Tento posun vychádza z preferencií spotrebiteľov a to, že developeri naň reagujú je znakom dobre fungujúceho trhového mechanizmu.“ Ponuka na zvýšený dopyt pružne reaguje a pokiaľ v tom bude aj naďalej pokračovať a medzi developermi bude prevládať konkurenčný boj nehrozí Bratislave neprirodzené navyšovanie cien. Za 21%-ným zvýšením cien za posledné dva roky stojí samozrejme vo veľkej miere zhodnotenie nehnuteľností, no za toto isté obdobie rástli nielen ceny, ale aj mzdy obyvateľstva. V bratislavských okresoch sa oproti roku 2009 zvýšili o cca 25%. Zatiaľ čo od roku 2009 ceny nehnuteľností klesali a vzrástli až v rokoch 2015–2016, tak mzdy rástli celé toto obdobie. „Skokový nárast cien bytov v Bratislave je prirodzený a prirovnať ho môžeme ku akejsi korekcií cenovej hladiny spôsobenej rastom miezd a zvýšenej kúpyschopnosti,“ uzatvára Jančura.