Developeri zabezpečili rekordné množstvo voľných bytov, predaj nových bytov je takmer na maximách

Developeri zabezpečili rekordné množstvo voľných bytov, predaj nových bytov je takmer na maximách

Realitný trh v Bratislave má za sebou ďalší silný kvartál. Okrem rekordného predaja je tu odpoveď developerov na prudký nárast spotrebiteľského dopytu po nových bytoch: počet voľných bytov vzrástol na rekordné množstvo, napriek mimoriadne silnému predaju (1 017 predaných bytov).

Tretí kvartál 2016 bol na bratislavskom trhu nových bytov výnimočný prudkým rastom ponuky zo strany developerov, konštatujú analytici z Bencont Investments. V ponuke novostavieb na primárnom trhu (t.j. byty na predaj priamo od developerov) sa ku koncu tretieho štvrťroku nachádzalo až 4 400 voľných bytov, čo je zhruba o 1 000 bytov viac, ako sme vídavali v posledných rokoch. Do ponuky v tomto kvartáli vstúpilo 13 nových projektov, pričom išlo najmä o veľké projekty. Boli medzi nimi napríklad aj projekt Tehelné pole a spustenie predaja v ďalšej etape Slnečníc, pričom len tieto dve ponuky znamenajú takmer 700 nových bytov. Najväčší nárast počtu voľných bytov bol zaznamenaný v treťom okrese, kde ich počet medzikvartálne vzrástol z 850 na 1 395 bytov. Významný bol aj nárast v piatom okrese, kde došlo k zvýšeniu o 285 bytov. Len 10% voľných bytov je však dostavaných a pripravených na nasťahovanie. Ide pritom väčšinou o veľké a drahé byty. Bežný spotrebiteľ teda nemá takmer žiadnu možnosť kúpy lacnejšieho, dokončeného bytu. Na nasťahovanie si musí počkať a pri kúpe musí dôverovať developerovi, že byt bude dokončený podľa jeho predstáv. Ani tento stav neodrádza spotrebiteľov od kúpy bytov. Až 87% bytov predaných v sledovanom kvartáli bolo totiž len „na papieri“. Na trhu v Bratislave je teda viditeľný istý ošiaľ, keď sa spotrebitelia medzi sebou predbiehajú v kúpe čo najvýhodnejšieho bytu.

Rast cien pokračuje napriek rekordnej ponuke

Z cenového hľadiska došlo pri voľných novostavbách k pokračovaniu rastu. Ich cena za Bratislavu ako celok stúpla na 2 442,76 eur/m² s DPH, čo medzikvartálne predstavuje rast o 2,9% a medziročne rast až o 9,4%. Tempo rastu tak pokračuje aj napriek zvýšeniu ponuky. Za rastom stojí z veľkej časti rast ponuky bytov v treťom okrese, keďže tu ide o cenovo nadpriemerné byty.

Absolútna cena rozhoduje

Priemerná rozloha voľných bytov klesá, v tomto kvartáli dokonca dosť výrazne, dosiahla len 63,61 m², čo oproti minulému kvartálu predstavuje pokles až o 2,72 m². Reakciu developerov na dopyt tak vidieť nie len pri zvýšenej ponuke, ale aj pri poklese rozlohy. Byty z novej ponuky totiž v priemere dosahovali rozlohu len 57,81 m². Spotrebiteľský dopyt sa v poslednej dobe zameriaval na menšie a lacnejšie byty. Najvýraznejší pokles rozlohy voľných bytov bol viditeľný v BA III a BA V, kde sa sústreďovala aj najväčšia časť novej ponuky. V Petržalke medzikvartálne klesla rozloha dokonca až o 6,92 m² na 56,73 m².

Absolútna cena voľných bytov dosiahla v treťom kvartáli 2016 takmer 156 tisíc eur s DPH. Tu na rozdiel od jednotkovej ceny došlo ku miernemu poklesu o 1,5%, resp. 2 000 eur. V dôsledku rastu ponuky o stále menšie byty tak absolútna cena poklesla aj napriek silnému rastu jednotkovej ceny. Ponuka teda vzrástla o menšie, no cenovo rovnaké, byty, čo odzrkadľuje dôležitosť absolútnej ceny v očiach spotrebiteľa. Pri predaji 1 017 bytov bol tretí kvartál 2016 rekordne silným tretím kvartálom od hospodárskej krízy. Jednotková cena predaných bytov dosiahla 2 265,74 eur/m² s DPH. Oproti predchádzajúcemu kvartálu sa tak predávali byty drahšie o 2,1%, zatiaľ čo medziročne sa cena predaných bytov nezmenila. 2,1%-ný medzikvartálny rast tak znamená prvé výraznejšie zdraženie cien predaných bytov od oživenia realitného trhu v roku 2015 (okrem rastu cien bytov v druhom kvartáli 2015). Cenový rast sa tak začína výraznejšie prejavovať nie len na strane ponuky ale aj na strane dopytu. Cenový rast predaných bytov sa ukázal aj na vyššej absolútnej cene predaných bytov. Tá v sledovanom kvartáli mierne vzrástla na takmer 142 tisíc eur s DPH.

Nákup pod tlakom?

„Väčšinu dopytu po bytoch tvoria ľudia so záujmom o lacnejšie byty,“ vysvetľuje hlavný analytik Bencont Investments Matúš Jančura. „Strach z rastúcej ceny bytov, silnej konkurencii na strane dopytu a možného zvyšovania úrokových sadzieb v budúcnosti prirodzene vzbudzuje v ľuďoch strach z premeškanej príležitosti. Okrem toho tu zavážia aj faktory ako sprísňovanie podmienok poskytovania úverov na nehnuteľnosti. Toto všetko vedie spotrebiteľov ku unáhlenej kúpe bytov, keďže majú pocit, že dobré časy sa čoskoro skončia,“ uzatvára Jančura V blízkej budúcnosti očakávame ďalšie zvyšovanie cien bytov v Bratislave, postupne by však tento cenový rast mal začať spomaľovať. Reakcia developerov na silný dopyt sa prejavila v masívnom zvýšení ponuky, čo bude postupne zmierňovať tempo rastu cien bytov.