10. 6. 2016

Absencia nových priestorov rozhýbala predprenájmy

Celková kancelárska plocha v Bratislave zostala v prvom štvrťroku 2016 nezmenená, a to na úrovni 1 683 320 m2. Podrobná správa z trhu kancelárskych priestorov, ktorú pripravil portál Kancelarie.sk, člen Kancelárskeho fóra tiež uvádza, že zostala zachovaná i miera neobsadenosti kancelárskych priestorov.

Ponuka kancelárskych priestorov (office stock)

V prvom štvrťroku neboli odovzdané do užívania žiadne nové kancelárske budovy, hoci prvá fáza projektu Twin City už v tomto období finišovala.

Kolaudácia dvoch budov projektu pri autobusovej stanici Mlynské Nivy však prebehla už začiatkom 2.Q 2016, tak, ako bolo avizované. Prvý objekt je takmer na 100 % zazmluvnený, tretí čaká kolaudácia v októbri 2016. Keďže na trhu existuje dopyt je pravdepodobné, už pri kolaudácii budú všetky objekty predprenajaté.

Neobsadenosť kancelárskych priestorov (vacancy)

Celková miera neobsadenosti kancelárskych priestorov zostala na rovnakej úrovní, teda na 8,3 % čo predstavuje 136 000 m2. Mierne pohyby v rámci neobsadenosti podľa mestských častí, nemali vplyv na celkovú neobsadenosť. Najvyššia naďalej zostáva v mestskej časti Bratislava III (14,4 %), nasleduje Bratislava V (10,9 %). Najvyššia miera neobsadenosti kancelárskych priestorov podľa štandardov je stále v triede B (10,3 %), za nimi nasledujú kancelárie v štandarde C (9,7 %).

V Bratislave III pri kanceláriách štandardu B+ bol zaznamenaný len mierny posun smerom dolu, kedy z 22,6 % neobsadenosť poklesla na 22,2%. Kancelárie štandardu C vykázali najvyššiu neobsadenosť v piatom bratislavskom obvode, a to na úrovni 25,8 %, čo je však pokles oproti minulému kvartálu o 1,5 %. Naopak najnižšia neobsadenosť bola zistená Bratislave IV v štandarde B+, kde je prakticky nulová, čo je spôsobené i absenciou výstavby respektíve prestavby budov v tomto štandarde.

Transakcie na trhu s kancelárskymi priestormi (take-up)

Hrubý objem transakcií vrátane prejednaných zmlúv dosiahol v prvom kvartáli 2016 vyše 53 495 m2. Celkovo bolo uzatvorených 118 zmlúv. Z nich renegociácie tvorili 26 %, čo je medzikvartálny pokles o 11 %. Najväčšia renegociácia s výmerou cca 3 300 m2 bola zaznamenaná v Bratislave II. Novo podpísané nájomné zmluvy tvorili 57 % z celkového dopytu a predprenájom, čiže zazmluvnenie ešte nedokončených priestorov, tvorilo až 17 % transakcií. Najväčšie tri transakcie nových nájmov s celkovou výmerou takmer 9 000 m2 boli zaznamenané v Bratislave II. Všetky tri nové nájmy boli predprenájmy.

Hlad po nových a vynovených kanceláriách na dobrej adrese vytvára zdravú súťaž o priestory medzi nájomcami, stúpa počet predprenájmov. Zároveň situácia dovoľuje prenajímateľom trvať na výške nájomného a poskytovať menšie benefity a stimuly.

Požadované nájomné (asking rent)

Bratislava

Priemerná požadovaná výška nájmu voľných kancelárskych priestorov sa nemenila. Pri štandarde A tak aj v 1. štvrťroku 2016 zostáva rozmedzie 11,9 až 13,0 € m2/mesiac. Na druhú stranu najnižšiu sumu zaplatia záujemcovia o kancelárie v štandarde C (do 6,9 do 7,4 € m2/ mesiac).

Košice

Portál Kancelarie.sk zistil v Košiciach rovnaké výšky požadovaného nájomného v štandarde A. Ukazovatele sa zmenili len mierne v štandarde B+, pričom stúpla spodná hranica z 8,5 na 8,8 €/m2/mesiac a poklesla horná hranica z 10,2 na 9,8 €/m2/mesiac. Naďalej rástla spodná hranica požadovaného nájomného pri kanceláriách štandardu C (z 4,4 na 4,7 €/m2/mesiac), naopak poklesla horná hranica z 5,8 na 5,3 €/m2/mesiac.

Dopyt po kancelárskych priestoroch

„Pokles atraktivity v Bratislave II, medzikvartálne o 3 %, bude pravdepodobne spôsobený „dobiehaním zmlúv“ a lepšou ponukou v iných mestských častiach, najmä v BA I a BA III. Práve v týchto lokalitách pribudnú nové priestory, napríklad Staromestská Offices a Blumental Office. Avšak ani BA II nezostane dlho bez nových kancelárií, nakoľko v štvrtom štvrťroku je avizované dokončenie projektov Rosum a Twin City Blok C, “ uvádza Robert Čambal, výkonný riaditeľ portálu Kancelarie.sk.