Lexxus: Na najlepšie projekty sa opäť čaká v poradovníkoch

Lexxus: Na najlepšie projekty sa opäť čaká v poradovníkoch

Zdá sa, že situácia na trhu s novými bytmi sa začína konečne stabilizovať. Ak by sa ešte z niektorých miest ozval nesúhlas s takýmto tvrdením, určite nie z Bratislavy. Ako vo svojom ostatnom newslettri konštatuje spoločnosť Lexxus pôsobiaca na slovenskom rezidenčnom trhu od roku 2005, počas leta a začiatkom jesene pribudli v hlavnom meste nové projekty a vzrástol aj počet predaných bytov. Čo podľa nej zabralo najviac? Akcie, zľavy, ale tiež vhodne zvolený produkt v žiadanej lokalite. Realitní znalci do zoznamu príčin pridávajú ešte dostupnosť hypoték a unisono presviedčajú, že najlepší čas na kúpu bytu či domu práve nastal.

Najviac vyhľadávaný je menší až stredný bytový formát

Lexxus vzápätí ponúka výber niektorých záverov skrátenej verzie reportu Trh nových bytov v Bratislave Q3 2011 založených na prieskume realitného trhu za 3. kvartál tohto roku, ktorý prináša niekoľko relevantných zistení. Na prvom mieste uvádza dominantný trend súčasnosti: trh zaznamenal pokles cien za bytovú jednotku. Ten pripisuje dvom faktorom: jednak klienti nakupujú v akciách, ktorých počet neustále rastie, jednak sa pri tom zameriavajú na lacnejšie a menšie byty ako pred rokom či štvrťrokom.

Čo sa týka samotnej Bratislavy, na čele trojice lokalít, o ktoré prejavujú ľudia najväčší záujem, je podľa prevádzkovateľa portálu ZoznamRealit Mareka Šubrta Staré mesto, nasledované Petržalkou a Ružinovom. Ich typovým a veľkostným favoritom je jednoznačne stredný formát s dvomi až tromi izbami, čo v princípe neprotirečí zisteniam firmy Lexxus.

Rastúci dopyt v 3. kvartáli 2011 však vyhasne s predajom posledného takéhoto bytu v novostavbách, upozorňuje spoločnosť Lexxus, pokiaľ na strane ponuky nenastane zmena, čím sa akiste rozumie rozbehnutie investičného developmentu vo veľkom. Následne možno očakávať, že bude automaticky presmerovaný na sekundárne nehnuteľnosti s podobnými charakteristikami. Jediným, no dosť podstatným rozdielom bude však vyšší vek budovy.

Hypotéky historicky najlacnejšie – ceny ako v roku 2007

Všetko teda nasvedčuje tomu, že nerovnovážny stav medzi ponukou a dopytom sa evidentne vyrovnáva. Navzdory nervozite na strane kupujúcich aj predávajúcich vyvolanej avizovaným príchodom ďalšej krízovej vlny je Michal Zajíček z realitnej kancelárie Lexxus presvedčený, že aktuálna situácia kúpe nehnuteľností nahráva. Dokladuje to dvoma skutočnosťami:

1. Úrokové sadzby pri hypotékach sú v súčasnosti historicky najnižšie (nepriamo to potvrdzuje aj analytik Fincentra Ján Porázik, keď uvádza, že podmienky bankových pôžičiek na bývanie sa mierne zvýhodnili: priemerný úrok v septembri 2011 klesol oproti augustu o 0,04 percentuálneho bodu na 4,96 %),
2. Ceny bytov sa spustili na približne tú istú úroveň, aká platila pred štyrmi rokmi – čiže v druhej polovici roku 2007. Podľa Zajíčka priemerná cena predávaného bytu klesla v metropole približne o 25-tisíc eur s DPH, pričom na jednotku obytnej plochy vychádza tento pokles zhruba o 80 eur. Pri novostavbách je cenový pokles naozaj markantný – 14 až 15-percentný, pod čo sa podpísali akciové ponuky vo väčšine dokončených projektov, ktorých developeri konečne pochopili, že s kozmetickými úpravami sa ďaleko nedostanú.

Jeho tvrdenie podporujú aj najnovšie výpočty NBS a údaje NARKS. Podľa nich ceny nehnuteľností na bývanie pokračujú v poklese už 4. kvartál za sebou. V 3. štvrťroku 2011 dosiahol celoslovenský priemer 1 248 € za m2, čo medziročne predstavuje zníženie o 4,3 % a v porovnaní s 2. kvartálom o 0,6 %. Ešte výraznejší medziročný pokles než byty (-2,1 % na 1 312 € za m3) zaznamenali v sledovanom období domy (-6 % na 1 104 € za m2), čo centrálna banka pripisuje priestoru na zjednávanie sa. Cenové znižovanie sa podľa nej týkalo všetkých krajov s výnimkou Trnavského a Nitrianskeho. Rekord v poklese dosiahol Prešovský (-1,6 % na 809 € za m2), kým najväčší medzikvartálny nárast zaznamenal Nitriansky kraj (+3,7 % na 641 € za m2).

Vzostup predaja ešte nie je zárukou budúceho rastu

Celkovo sa však dá skonštatovať, že situácia nespochybniteľne doznala pozitívnej medziročnej zmeny. „Trh sa oproti vlaňajšku nadýchol, čomu výrazne prispeli nižšie ceny a občerstvenie v podobe niekoľkých nových projektov, ktoré ponúkajú to, čo si trh pýta. Na tie najlepšie klienti opäť čakajú v poradovníkoch,“ prekvapujúco uvádza v spomínanom newslettri Lexxus.

Zamrznutie či odsunutie viacerých rezidenčných projektov v dôsledku krízy sa ešte donedávna zdalo byť dlhodobé až nemenné. Už v čase jej amplitúdy (2009) sa však podľa Michala Zajíčka začalo predávať a stavať vyše 25 projektov zahŕňajúcich zhruba 1 500 bytov. Ako nedávno povedal pre agentúru SITA, v poslednom kvartáli 2011 pribudlo v Bratislave ďalších 12 projektov s 500 bytmi. „Pozitívum je, že väčšina z týchto bytov je zameraná na najdopytovejšiu kategóriu 2-izbových bytov,“ dodal zástupca Lexxus.

Napriek tomu, že počty predaných nehnuteľností za aktuálny rok medziročne – najmä oproti rokom 2009 a 2010 – relatívne stúpli, budúci rast to podľa všetkého nezaručí. „Bude potrebné pripraviť sa na pokles záujmu o nákup nehnuteľností a zvýšenie dopytu po nájomných bytoch. Developeri budú musieť zároveň prispôsobiť svoju ponuku dopytu a orientovať sa na lokality, ktoré prinesú kupujúcim dobrú cenu za byt spĺňajúci ich požiadavky,“ uzatvára svoj newsletter spoločnosť Lexxus – mimochodom, tiež exkluzívny predajca projektov Tri Veže (Tricorp development), Slnečnice (Cresco Group), Jantár Jarovce (Realkapital Partners), Skybox (Realcorp Development) a ďalších.

Ilustračné foto – autor
Autor: SF / Juraj Pokorný