Ceny bytov v Bratislave ďalej rastú, „na vine“ sú aj kupujúci

Ceny bytov v Bratislave ďalej rastú, „na vine“ sú aj kupujúci

Druhý kvartál 2016 bol z hľadiska predaja bytov v novostavbách jedným z najsilnejších. Behom troch mesiacov sa v Bratislave predalo až 1 245 bytov, čo je najsilnejší predaj od utlmenia realitného trhu po hospodárskej kríze v roku 2008–2009. Oproti minulému kvartálu vzrástol predaj až o 40%! Okrem silného predaja však rástla aj ponuka bytov.

Bencont Investments spustil portál Ku koncu druhého kvartálu 2016 sa v Bratislave nachádzalo 3 471 voľných bytov, čo oproti minulému kvartálu predstavuje nárast o 99 voľných bytov. Pri tomto počte voľných bytov je zaujímavá skutočnosť, že k jeho nárastu došlo aj napriek veľmi silnému predaju. Ponuku voľných bytov obohatilo až 12 nových projektov, v ktorých sa nachádzalo až 1 167 bytov na predaj. Najvýznamnejší bol príspevok projektu Slnečnice v Petržalke, kde v zónach Villadomy a Mesto pribudlo až 465 nových bytov.

Trend klesajúcej rozlohy bytov pokračuje, cena na m² rekordne narástla

Priemerná rozloha voľných bytov dosiahla 66,48 m², čo oproti predchádzajúcemu kvartálu predstavuje pokles o 0,78 m². K trendu klesajúcej rozlohy prispeli najmä malé byty v zóne Mesto projektu Slnečnice. Developeri sa prispôsobujú potrebám kupujúcich, ktorí preferujú menšie a lacnejšie byty, čoho dôsledkom je spomínaný pokles priemernej rozlohy bytov.

Na rozdiel od priemernej rozlohy však priemerná cena na m² vzrástla na 2 373 € s DPH, čo je rekordne vysoká jednotková cena voľných bytov. Medzikvartálne vzrástla o 2,4% a oproti rovnakému obdobiu minulého roka došlo k rastu ceny až o 9%. Nárast ceny voľných bytov je ovplyvnený skutočnosťou, že spotrebitelia preferujú lacnejšie byty, pričom tie drahšie ostávajú v ponuke medzi voľnými bytmi. Okrem toho do ponuky pribúdajú aj projekty v lepšej lokalite bližšie k centru, čo tiež znamená nárast jednotkových cien. Dôležitým aspektom je aj prudký nárast spotrebiteľského dopytu, ktorý sa prejavil v roku 2015 a v roku 2016 pokračuje.

Z hľadiska absolútnej ceny dosiahli voľné byty v priemere 158 tisíc eur s DPH, čo takisto predstavuje nárast (medzikvartálne o 1,5% a medziročne o 4,8%). Rastúca jednotková cena bytov ťahala nahor aj tú absolútnu, jej tempo rastu však spomalil pokles priemernej rozlohy bytov.

Ako sme už spomínali, v novostavbách sa v druhom štvrťroku predalo až 1 245 bytov. Podobne vysoké číslo sme naposledy zaznamenali pred rokom v druhom štvrťroku 2015, keď sa predalo 1119 bytov a hranica tisíc predaných bytov bola od krízy prekonaná po prvýkrát. Predaj odvtedy ostal silný, vždy však pod hranicou tisíc bytov. V druhom kvartáli však bola táto hranica opäť prekonaná. Oproti minulému kvartálu vzrástol predaj až o 40%.

Spotrebitelia nárast cien a dopytu vnímajú, kupujú preto rýchlo.

Celkovo je oproti predchádzajúcim štvrťrokom najviditeľnejší trend nárastu ceny voľných bytov na m². Tá rastie konštantným tempom už od konca roka 2014. Jednotková cena predaných bytov oproti minulým rokom takisto vzrástla, zároveň sa však drží pod jednotkovou cenou voľných bytov. Takýto vývoj hovorí o tom, že spotrebitelia nárast cien bytov v novostavbách vnímajú, a preto sa snažia čo najskôr kúpiť byt za čo najvýhodnejšiu cenu. Toto správanie je najviditeľnejšie vtedy, keď do ponuky pribudne veľké množstvo bytov v očakávaných projektoch, ako napríklad Slnečnice. Spotrebitelia kupujú byty len čo sa dostanú do ponuky, aby si tak zabezpečili čo najlepšie umiestnenie bytu za čo najlepšiu cenu.

„V týchto prípadoch sa dá povedať, že ponuka utvára dopyt, keď ľudia s kúpou bytu čakajú na predaj v pripravovanom projekte a byty kupujú aj rok pred ich kolaudáciou. Sila druhého štvrťroka bola spôsobená aj takýmto ponukovým „šokom“ a veľká časť spotrebiteľov nakupovala zo strachu z vypredania sa lacnejších bytov v populárnych projektoch,“ vysvetľuje hlavný analytik Bencont Investments Matúš Jančura.

Ceny v novostavbách budú stúpať, reálna mzda rastie, noví kupujúci prichádzajú

„Pokiaľ ide o budúci vývoj ceny bytov, môžeme očakávať pokračovanie trendu rastúcej ceny bytov v novostavbách,“ konštatuje Jančura a dodáva: „Lacnejšie byty sa veľmi rýchlo vypredávajú, na čo budú developeri reagovať pomalým dvíhaným cien nových bytov. Momentálna makroekonomická situácia je pre realitný trh priaznivá. Reálne mzdy majú rastúci trend a veľmi nízka nezamestnanosť v Bratislavskom kraji bude tento rast ešte viac akcelerovať. Lepšia ekonomická situácia v Bratislave stále priťahuje ľudí zo zvyšných oblastí Slovenska. A tí sú skôr či neskôr potenciálnymi kupcami nových bytov. Financovanie nehnuteľností bude aj naďalej výhodné, preto dopyt po bytoch ostane vysoký.“