Ceny starých bytov dobiehajú novostavby, priemerný nájom stagnuje

Ceny starých bytov dobiehajú novostavby, priemerný nájom stagnuje

„Trh s novostavbami v Bratislave v roku 2015 ožil a nízky dopyt počas pokrízových rokoch bol nahradený dvojnásobne vysokým záujmom o nové byty,“ hovorí Matúš Jančura, hlavný analytik Bencont Investments. „Vysoký dopyt mal za následok rast cien, ktoré sa prejavili vo vyšších číslach na meter štvorcový. K podobnému vývoju začalo dochádzať aj na sekundárnom trhu, keď ceny starých bytov stále viac dobiehajú ceny tých nových. Ceny bratislavských nájmov sa ale nemenia,“ dodáva.

Na sekundárnom trhu, podobne ako na trhu s novostavbami došlo k rastu cien bytov. Cena starších bytov dosiahla v prvom kvartáli 2016 2 058,4 eur/m² s DPH. Oproti predchádzajúcemu kvartálu tak vzrástla o 2,9 %, zatiaľ čo medziročne tieto byty zdraželi až o 9,6 %. Tak, ako v prípade novostavieb, aj na sekundárnom trhu sa lacnejšie byty rýchlo vypredávajú a v ponuke ostávajú tie drahšie.

Tabuľka 1: Špecifiká ponúkaných bytov na sekundárnom trhu za 1.Q 2016

Pokiaľ ide o absolútnu cenu, tá dosiahla v priemere za Bratislavu 148 tisíc eur s DPH, čo oproti minulému roku predstavuje 16,7%-ný rast. Okrem toho, že byty zdražovali, sa totiž zároveň aj zväčšovala ich priemerná rozloha (medziročný rast z 68 na 73 m²), čo viedlo k podstatne vyššej absolútnej cene. Najviac sa medziročný rast absolútnej ceny prejavil v okresoch BA II a BA IV a to až vo výške 20–23 %.

Rast cien bytov na sekundárnom trhu je výrazný a viditeľný. Zaujímavé je porovnanie cien týchto bytov s novostavbami. Od roku 2013 sa ceny starších bytov stále viac približovali ku cenám novostavieb. Pri porovnaní jednotkových cien sa novostavby v priemere nachádzajú o 200 eur vyššie, zatiaľ čo ešte pred 3 rokmi bol tento rozdiel takmer 500 eur. Vzhľadom na rastúcu priemernú rozlohu ponúkaných starších bytov sa však ich absolútna cena priblížila k novostavbám ešte viac, a dokonca tak presiahla priemernú absolútnu cenu predaných bytov. Pri priemernej cene 148 tisíc eur sú tak staršie byty len o 7 tisíc eur lacnejšie ako novostavby.

Graf 1: Vývoj priemernej absolútnej ceny starších bytov a novostavieb

Ak hovoríme o prenájme bytu aj s energiami, ten v priemere za Bratislavu dosiahol v prvom kvartáli 667 eur. Medziročne sa tak cena nájmu v Bratislave nezmenila a ostala na dlhodobo rovnakej úrovni. Ak pri porovnaní výšky nájmu použijeme porovnanie na m², tak vidíme, že priemer za Bratislavu dosiahol v sledovanom kvartáli 9,14 eur/m². Oproti začiatku 2015 tak ide o mierne zvýšenie, pričom sa za posledný rok cena za m² pohybovala okolo 9–9,5 eur/ m², čo je zvýšenie oproti roku 2014, keď bol nájom za m² zhruba o euro lacnejší.

Tabuľka 2: Ceny nájmu s energiami podľa okresov a izbovosti za 1.Q 2016

Skutočnosť, že byty na sekundárnom trhu pomaly dobiehajú v cenovom porovnaní tie na primárnom, hovorí o tom, že dopyt po bytoch v Bratislave stále rastie. Pre tých, pre ktorých sú novostavby cenovo privysoké je sekundárny trh atraktívnejší (v porovnaní ceny na m² je stále pod úrovňou novostavieb), zároveň však pri súčasnom náraste cien už túto výhodu stráca. Rýchly rast cien bytov na sekundárnom trhu je však aj mierne skreslený tým, že sa na ňom čím ďalej tým viac ponúkajú už aj byty postavené po roku 2005 (ktoré by sme mohli označiť aj ako novostavby) a teda ich cena je zvyčajne vyššia ako pri klasických starých bytoch postavených pred rokom 2000. V skutočnosti je teda priemerná cena 2 058 eur/m² trochu vyššia a keby sme do úvahy brali len staré byty, tak by táto cena klesla na 2 010 eur/m².

„Ceny bytov na sekundárnom trhu za posledné roky značne vzrástli a pri súčasnom vývoji sa dá očakávať, že budú rásť aj naďalej,“ hovorí Jančura. „Zároveň je však veľmi pravdepodobné, že sa podobné tempo rastu, aké sme videli za posledný rok už nezopakuje, a že sa ceny na m² v najbližších kvartáloch ustália niekde okolo 2 100 eur/m². Ak by sa totiž výraznejšie priblížili ku cenám novostavieb, tak by dopyt po nich klesol a s ním takisto aj ceny,“ uzatvára analytik.