COVID-19 VS. KOMERČNÉ NEHNUTEĽNOSTI

Už niekoľko mesiacov sa komerčné nehnuteľnosti nachádzajú pod tlakom koronavírusu. Na začiatku roku 2020 bolo sledované mierne ochladenie trhu a pokles dopytov. A s príchodom marca už bolo jasné, že COVID-19 ovplyvní aj realitný trh. Po počiatočnej neistote a prehodnocovaní toho, aký model fungovania sa za neustále meniacich podmienok a obmedzení oplatí, sa situácia postupne stabilizuje. Dnes už môžeme zhodnotiť, ktoré segmenty realitného trhu vyšli zo súboja najlepšie.

U komerčných nehnuteľností sa vplyv pandémie prejavuje individuálne. Súvisí predovšetkým so skladbou súčasných nájomcov s prihliadnutím na faktory, ako sú stabilita príjmov, obsadenosť či odolnosť prevádzky. Komerčným nehnuteľnostiam sa darí rovnako dobre, ako ich nájomcom. Špecialisti z realitno-poradenskej spoločnosti 108 AGENCY zhrnuli svoj pohľad na dopady „koronakrízy“ na jednotlivé segmenty a prichádza s odhadmi ďalšieho vývoja.

OCa gastro utrpeli najviac

Z komerčných realít boli značne postihnuté hotely, predovšetkým so zameraním na zahraničnú klientelu a obchodné centrá, ktoré boli dlhú dobu uzavreté alebo mali veľmi obmedzenú prevádzku. Budúca podoba maloobchodného trhu zrejme bude do veľkej miery ovplyvnená presunom zákazníkov do sveta e-commerce a online nakupovanie pravdepodobne v budúcnosti ovplyvní obsadenosť obchodných plôch. Nákupné centrá sa dôsledkom týchto zmien môžu zmeniť na tzv. Experience centrá, kde sa zákazník s produktom zoznámi a následne si ho bude môcť objednať online s expresným doručením na svoju adresu. „​Razantné obmedzenie najviac zasiahlo gastro prevádzky, ktoré fungovali vo veľmi obmedzenom režime so skrátenou pracovnou dobou. Evidujeme aj prípady uzatvárania jednotiek v obchodných centrách. Najlepšie sa dnes darí potravinovým reťazcom, lekárňam, predajcom liehovín, hobby marketom, predajcom a servisom športového vybavenia a v neposlednom rade aj predajcom nábytku“ hovorí Jakub Velko, leasing konzultant v 108 AGENCY. „Bude veľmi zaujímavé sledovať vianočné tržby, od ktorých sa bude odvíjať budúca situácia – obraty ovplyvní životaschopnosť firiem. Uvidíme, či po Vianociach nastane eufória či sklamania a zákazníci dostanú strach z „​predvojnového stavu“ a budú míňať menej a to len za základné potreby a služby,“ dodáva Jana Pavlíčková z pražskej pobočky 108 Agency.

Kancelársky trh prechádza transformáciou

Bez ohľadu na druhú vlnu epidémie si treba priznať, že každá kríza prináša aj pozitíva, ktoré reštartujú mnohé zabehnuté systémy, prinesú inovácie a hlavne majú za následok zomknutie spoločnosti s cieľom predísť v budúcnosti podobnej katastrofe. Mnohé firmy, ktoré si prenajímajú kancelárske priestory poslali v čase koronavírusu svojich zamestnancov na home office až do odvolania, kde niektorí sa už vrátili späť do svojich kancelárií, no niektorí stále pracujú z domu a niektorí sa už  ani  naspäť nevrátia, minimálne nie v takej miere ako  boli zvyknutí. Slovíčko  home office sme si nikdy nerozmenili na drobné nakoľko sa jednalo skôr o akýsi zamestnanecký benefit. Dnes už však môžeme povedať, že práca z domu je už pre mnohé pracovné pozície aj benefitom pre zamestnávateľa formou optimalizácie nákladov a zvýšenia produktivity mnohých zamestnancov, čo je už dnes merateľne dokázateľné. Perspektívne tak firmy získavajú väčší priestor na technologický upgrade a následné zefektívnenie interných procesov ako takých. Dosah zamestnávateľa na ľudí pracujúcich z domu bol minimálny, respektíve bol obmedzený na komunikáciu cez rôzne formy konferenčných video hovorov ako zoom, hangouts a pod. “Avšak tu treba podotknúť, že garancie zo strany zamestnávateľa, ktoré by mali vytvárať inšpiratívne, zdravé a flexibilné pracovné prostredie sa znížili na minimum alebo úplne pominuli. Z tohto dôvodu vidíme revolúciu hlavne v technológiách, kde očakávame vývoj rôznych nástrojov, ktoré dopomôžu zamestnancom pri práci z domu a hlavne plnohodnotne nahradia pracovné prostredie ako také“, konštatuje Michal Rudinský, Head of Office v 108 Agency na Slovensku. 

Aktuálne evidujeme pod výstavbou 95 500 m2 nových kancelárskych priestorov. Celkový objem kancelárii (A a B štandard) je v Bratislave niekde cez 1,89mil m2. Teda ak porovnávame aktivitu či už v developmente alebo leasingu s predchádzajúcimi obdobiami, môžeme hovoriť o oslabenej aktivite. Firmy sa viac zamerali na renegociácie Nájomných zmlúv, redizajn kancelárskych priestorov čo malo za následok “uvoľnenie“ celkom značného množstva m2 na trh. Miera neobsadenosti každným dňom rastie – dnes  evidujeme 9,8%. Tento stav má za následok lepšiu strategickú a vyjednávaciu pozíciu pre firmy. Už tak vysoké ceny nájmov v mnohých biznis centrách klesli ako reakcia na zvýšený konkurenčný boj. Čo sa týka dizajnu, open-space bude vždy súčasťou pracovného prostredia, pozmení sa však jeho dizajn a využitie. Štandardné veľké open space priestory centier zdieľaných služieb (shared service centers) s vysokou hustotou zamestnancov už dnes svižne reagujú na trendy, a požiadavky na priestory sa znižujú priamo úmerne s počtom zamestnancov potrebných na výkon práce v kancelárii. „Požiadavky preto smerujú hlavne na lepšie technické a technologické prevedenie priestorov ako aj  dizajnové, ktoré ruka v ruke s vyšším komfortom umožní zamestnancom vyššiu produktivitu” dodáva Michal Rudinský zo 108 Agency. Zároveň už dnes sú súčasťou bežných kancelárii posilňovne, kaviarne, relax zóny, detské centrá a tzv. spiace miestnosti. Všetky uvedené funkcie vychádzajú už zo starého “work & life“ konceptu, na ktorý sme si v plnej miere mohli znovu siahnuť počas povinných home-officov. 

Priemyselné nehnuteľnosti ako víťaz

V prípade priemyselného a logistického trhu je rozdielny stav medzi nehnuteľnosťami slúžiacimi pre výrobu a logistiku. V prípade logistiky viedla situácia k nárastu dopytu spôsobeného rozvojom e-commerce. Ani tu však neplatí rozvoj plošne. Prevádzka e-shopov, zásobujúcich napríklad kaderníctvo či reštaurácie a prevádzkarne, sa zastavila. U výrobných nehnuteľností hrá dôležitú úlohu výrobný program. „​Priemyselný segment postihla COVID-19 kríza najmenej. Bol očakávaný oveľa väčší útlm, ktorému ale nakoniec nič nenasvedčuje. V Nemecku prebieha fenomenálny boom na trhu priemyselných nehnuteľností a aj nemecká ekonomika skvelo funguje. Na Slovensku bol citeľný pokles v segmente automotive, ktorý sa ale  pomaly dostáva na svoje pôvodné čísla.“​ hovorí Jakub Velko z oddelenia industriálnych nehnuteľností 108 Agency.

Nové investičné príležitosti

Dopyt po priemyselných nehnuteľnostiach stále rastie. V hľadáčiku investorov sa objavujú predovšetkým skladovacie haly a významnú úlohu hrá mestská logistika. Tieto segmenty držia úroveň trhu a otvárajú  sa nové investičné príležitosti. Zásluhou rozvoju e-commerce a nadväzujúcej logistiky sa dopyt presunul na nehnuteľnosti, ktoré obsluhujú tieto rastúce segmenty. Preto je teraz zvýšená potreba umiestňovať tieto služby v požadovanej kvantite a kvalite do dobre dostupných lokalít a komerčné priestory v sledovanom období získali na význame aj z pohľadu investičných fondov. Tento jav priniesol pozitívne myslenie a nenaplnil obavy zo zmenšovania trhu a znižovania hodnoty komerčných nehnuteľností. „​Atraktivita investovania do Logistiky sa  významne zvýšila. Výkonnosť investičných produktov z oblasti logistiky nebola postihnutá  a e-commerce zároveň akceleruje nový dopyt a ochotu platiť vyššie nájomné v dobrých lokalitách.  Evidujeme dopyt aj od fondov, ktoré sa v minulých obdobiach primárne zameriavali na office, retail alebo hotelové transakcie,“ komentuje situáciu Branislav Jendek, Managing Director slovenskej pobočky 108 Agency  a dodáva:  „​Očakávania investorov sa teraz výraznejšie rozchádzajú s očakávaním vlastníkov. Kupujúci vďaka súčasnej situácii chcú nižšiu cenu, zatiaľ čo predávajúci majú vďaka stabilite segmentu predstavu o cene  vyššej ako v minulosti. Predpokladáme ale, že sa situácia v Q2 – Q3 2021 vráti k normálu, dôjde k väčšej pružnosti realizovania transakcií a výnosové očakávania predávajúcich aj kupujúcich zostanú nezmenené.“ Realitní sprostredkovatelia majú náročnejšiu prácu v podobe hľadaní kompromisov medzi ponukou a dopytom a dochádza tak k dlhšiemu procesu finalizácie obchodnej transakcie. Je teda potrebné sledovať vývoj situácie počas dlhšieho obdobia, ktorá ukáže nové tendencie a ponúkne priestor pre ďalšiu analýzu trhu.

Konečné zmeny na poli komerčných nehnuteľností po COVIDe možno len odhadovať. V sektore kancelárskych a retailových nehnuteľností stále panuje neistota a bude zaujímavé sledovať ich vývoj, keďže tieto dve oblasti budú čeliť najväčším výzvam. Kým priemyselné nehnuteľnosti možno vo všeobecnosti považovať za najstabilnejší segment, ktorý je voči koronavírusovej kríze odolný. V investičnom segmente sa prejavuje zmena smeru záujmu, kedy investori hľadajú predovšetkým skladovacie haly v dosahu miest, a objavujú sa tak nové investičné príležitosti.

SF/pb