Dopyt po bratislavských starších bytoch je vysoký, ich ceny rastú rýchlejšie ako ceny novostavieb

Dopyt po bratislavských starších bytoch je vysoký, ich ceny rastú rýchlejšie ako ceny novostavieb

Ceny bratislavských bytov na sekundárnom trhu (t.j. bytov z druhej ruky) aj v treťom kvartáli 2016 napodobňovali rast novostavieb a dosiahli spolu s prenájmami nové rekordy.

Priemerná jednotková cena bytov na sekundárnom trhu sa za tretí štvrťrok2016 podľa analytikov z Bencont Investment vyšplhala na rekordné výšky. Dosiahla až 2 131 €/m² s DPH. Oproti druhému štvrťroku tak vzrástla o 4,9%, zatiaľ čo medziročný rast bol 10,2%. V oboch prípadoch ceny starších bytov rástli rýchlejším tempom ako voľné novostavby.

Najrýchlejší medziročný rast cien zaznamenal sekundárny trh v Starom Meste, kde takéto byty zdraželi až o 15,3%. Silný rast bol takisto prítomný aj v okresoch BA II (+12,6%) a BA III (+10,9%). V BA IV bol rast pod priemerom (+6,3%). Najdrahšie byty sa tak ponúkali v Starom Meste (2 578 €/m²), zatiaľ čo najlacnejšie v Petržalke (1 920 €/m²).

Čo sa absolútnej ceny týka, tá dosiahla v priemere 156,7 tisíc € s DPH. Medzikvartálna zmena ceny bola 9,8% a medziročná až 16,5%. Za posledný roky zdraželi byty na sekundárnom trhu v Bratislave priemerne teda až o 22 tisíc €. Tu samozrejme ako dôležitý faktor pôsobí aj rozloha týchto bytov. Tá v treťom štvrťroku dosiahla 74,4 m², čo v medzikvartálnom vyjadrení predstavuje 4,4%-ný rast a v medziročnom 5,5%. Ponukovú stránku sekundárneho trhu s bytmi v Bratislave teda tvoria čoraz väčšie a absolútne drahšie byty. Menšie byty sa vďaka ich nižšej absolútnej cene rýchlo vypredávajú.

Porovnanie bratislavského sekundárneho trhu a rovnakého trhu s novostavbami prináša zaujímavé zistenia o dopytovej štruktúre. Cena na m² rastie aj pri starších bytoch aj pri nových. V súčasnosti je rozdiel medzi nimi 260 €/m². Dá sa teda povedať, že staršie byty sú cenovo ťahané tými novými a to najmä v prvých troch okresoch. Nová ponuka bytov na trhu s novostavbami sa v prvých troch okresoch sústreďuje na drahšie projekty. To necháva neuspokojenú časť kupujúcich, ktorí chcú v týchto lokalitách lacnejšie byty. Dopyt po lacnejších bytoch sa následne uspokojuje na sekundárnom trhu, čím z ponuky tieto byty vypadávajú a ostávajú tie drahšie. V menej žiadaných lokalitách (BA IV, BA V) zas kupujúcich uspokojuje ponuka novostavieb, preto tu o staršie byty nie je taký záujem a ceny výrazne nerastú.

Oživenie realitného trhu v Bratislave v roku 2015 prinieslo najmä dopyt po absolútne lacnejších bytoch. Žiadanými sa stali najmä menšie byty. Ako na trhu s novostavbami, tak aj na sekundárnom trhu, sa malé byty začali predávať veľmi rýchlo. Sekundárna ponuka na rozdiel od novostavieb však nedokáže pružne reagovať na dopyt vytvorením nových a menších bytov. V treťom štvrťroku prvýkrát priemerná absolútna cena voľných bytov na sekundárnom trhu dokonca predbehla aj cenu novostavieb. Tu je ešte potrebné poznamenať, že rast cien bytov na sekundárnom trhu nespôsobuje len výpredaj lacných bytov, ale takisto aj pribúdanie drahších bytov.

Graf 1: Priemerná absolútna cena bytov na sekundárnom trhu a na trhu s novostavbami (ceny sú vrátane DPH)

Pokiaľ ide o prenájom, ten takisto ako ceny bytov, rastie. Priemerná výška ponúkaných prenájmov v Bratislave momentálne dosahuje až 804 €. Prenájom je teda takisto na rekordne vysokej úrovni, keď za posledné dva roky dosahoval 650–750 €. Na prenájom sa pritom v ponuke nachádzajú stále väčšie byty, čo môže takisto svedčiť o tom, že menších bytov je menej. Zvýšila sa aj cena nájmu na m² a dosiahla rekordných 11,37 €/m². Tu je zaujímavé poznamenať, že ceny prenájmu na m² sú v okresoch BA II až BA V na rovnakej úrovni okolo 10,5 €/m² (Staré Mesto je pri 13 €/m² o niečo drahšie). Z hľadiska izbovosti sa v ponuke na prenájom nachádzajú najmä dvoj a trojizbové byty. Z hľadiska okresov zas ponuke dominujú BA I a BA II, čo môže znamenať, že tie lacnejšie prenájmy sa obsadzujú rýchlejšie, zatiaľ čo v ponuke ostávajú tie drahšie. Okrem toho sa ľudia v lokalitách s vysokým prenájom snažia skôr o kúpu vlastného bytu (keďže výška hypotéky a prenájmu sú v porovnateľnej výške), čo do ponuky uvoľňuje ďalšie byty na prenájom.

„K prudkému rastu cien bytov v Bratislave dnes dochádza aj pri novostavbách a aj pri starších bytoch,“ konštatuje hlavný analytik Bencont Investments Matúš Jančura dodáva: „10%-né tempo rastu je však príliš vysoké na to, aby sa dokázalo udržať dlhšiu dobu. Ide skôr o nárazový jav, keď ľudia začali vnímať, že ceny nehnuteľností majú pokrízový pokles už za sebou, a nahromadené úspory sa nebáli opäť investovať do realít. Okrem toho spotrebiteľov do kúpy bytu motivujú aj nízke úrokové sadzby a obavy zo sprísnenia financovania úverov na nehnuteľnosti od roku 2017.“ „Staršie byty majú oproti novostavbám konkurenčnú výhodu ceny a dôležitá je aj možnosť okamžitého nasťahovania sa. Tú novostavby neposkytujú (len 10% voľných novostavieb je reálne dostavaných). Ponuka starších bytov sa však na rozdiel od novostavieb nemôže elasticky rozširovať o byty, po ktorých je najvyšší dopyt. Preto dochádza k vypredávaniu starších bytov, čo tlačí cenu zvyšnej ponuky nahor. Táto rýchle rastúca cena bude sekundárny trh postupne robiť menej atraktívnym. Rast cien na sekundárnom trhu pravdepodobne pár kvartálov ešte potrvá. Kvôli obmedzenej a rýchlo sa znižujúcej ponuke menších, lacnejších bytov (po ktorých je najväčší dopyt) však tento rast do jedného až dvoch rokov s veľkou pravdepodobnosťou ochladne. Lacné staršie byty sa vypredajú a o tie drahšie vysoký záujem nie je. Dopyt postupne klesne a s ním aj cenový rast,“ predpovedá Jančura. „Je potrebné si uvedomiť, že takýto rýchly rast cien nehnuteľností je z dlhodobého hľadiska neudržateľný. Ceny nehnuteľností nemôžu rásť takýmto vysokým tempom, ak nie je ich rast podporovaný rovnako silným rastom reálnych príjmov obyvateľstva. Z toho vyplýva, že rast cien nehnuteľností sa z určitosťou zastaví, keď si ľudia z príjmov nebudú vedieť dovoliť kúpu. V tej chvíli ceny nehnuteľnosti začnú klesať, alebo, čo je menej pravdepodobné, sa z nich stane luxusný tovar.“