Dopyt po kanceláriách rastie, ich hodnotu zvyšuje certifikát LEED

Dopyt po kanceláriách rastie, ich hodnotu zvyšuje certifikát LEED

Zhodnotenie posledného – štvrtého kvartálu 2011, ktoré sa pôvodne očakávalo vo februári, prichádza tentoraz, predbežne aspoň čo sa týka kancelárskeho segmentu, v predstihu. Zdrojom však nie sú jeho tradiční dodávatelia ako združenie BRF resp. spoločnosti CBRE či KPMG, ale v našom internetovom časopise už prezentovaný portál Kancelarie.sk, ktorý sa špecializuje výlučne na prenájom administratívnych priestorov vyhotovených v štandarde A, B a C. Podľa jeho údajov o situácii na trhu za zmienené obdobie sa potvrdil zvýšený záujem najmä o tie bratislavské s výmerou v rozpätí do 200 m2.

Portál, ktorý neostal len pri svojej základnej ambícii

Dopyt po kanceláriách, ktoré disponujú najlepšou adresou na Slovensku – čiže v jeho hlavnom meste, je zo strany potenciálnych nájomcov z pochopiteľných príčin už dlhodobo silný. Portál Kancelarie.sk, ktorý deklaruje úsilie „poskytovať aktuálne, správne a transparentné dáta o trhu kancelárskych priestorov v Bratislave“, prináša takisto údaje o priemernej požadovanej výške čistého nájmu voľných kancelárií pre všetky tri štandardy. Tá vo 4. štvrťroku 2011 dosiahla v jednotlivých mestských častiach nasledovné hodnoty:

Ako sme informovali už vo vlaňajšom článku Isteže nie všetci developeri dokončených administratívnych budov v slovenskej metropole prežívajú pocit relatívneho uspokojenia. K takýmto ale rozhodne nepatrí spoločnosť J&T Real Estate, pre ktorú sa posledný kvartál 2011 stal obdobím „zlatej žatvy“. V septembri sa jej podarilo odovzdať do užívania prvým nájomcom, medzi ktorými nechýbala ani poisťovňa Generali Slovensko, vyše 60 % najmodernejších kancelárskych priestorov „áčkového“ štandardu v práve postavenej 17-poschodovej administratívnej budove Westend Sqaure, ktorou dotvorila novovznikajúcu biznis zónu Westend Business Park na Lamačskej ceste. V novembri si prenájom ďalších dvoch poschodí v zrekonštruovanej Tower 115 (bývalom Presscentre), predbežne najvyššej administratívnej veži na Slovensku, u nej zazmluvnila IBM – spoločnosť patriaca do portfólia jej najnáročnejších, ale tiež najprestížnejších klientov.

No a napokon v decembri získala J&T Real Estate na 5. ročníku súťaže CIJ Awards 2011 Slovensko za už citovanú budovu Westend Square prestížne ocenenie Best Office Development. O cenách v jednotlivých kategóriách rozhodujú formou online hlasovania desiatky zástupcov spoločností činných vo sfére developmentu či realít, ktorí sú zároveň čitateľmi Construction & Investment Journalu. Na úspech Westend Square plánuje spoločnosť – v jej tesnej blízkosti – nadviazať výstavbou ďalšieho administratívneho projektu Westend Quadrant, ktorý ponúkne viac ako 30 000 m2 prenajímateľnej plochy. Ako vidno, na morálne povzbudenie a ochotu akceptovať „riziko podnikania“ často nie je potrebné oficiálne vyhlásenie o skončení krízy.

Budovu možno certifikovať v ľubovoľnej fáze realizácie

Najnovšie trendy tak či tak naznačujú, že najlepšiu perspektívu nemajú visačky typu „kancelárske áčko“, ale budovy postavené v súlade s princípmi trvalo udržateľného stavebníctva. Medzinárodná realitno-konzultačná spoločnosť Colliers International vyrukovala ako jedna z prvých na Slovensku s ponukou služieb akreditovaného poradcu v oblasti LEED certifikácie, medzi základné devízy ktorej patria nižšie prevádzkové náklady, kvalitnejšie pracovné prostredie a v neposlednom rade zvýšenie hodnoty administratívnych budov.

„Slovenskí developeri si totiž začínajú uvedomovať, že zelené budovy prinášajú v porovnaní s bežnými budovami nielen možnosť vyššieho mesačného nájmu, ale aj vyššiu obsadenosť, dlhšie nájomné zmluvy, dlhodobo nízke prevádzkové náklady, lepší mix nájomcov a dlhšiu životnosť. To zvyšuje ich atraktívnosť a šance na kúpu inštitucionálnymi investormi,” vyratúva prednosti trvalo udržateľných stavieb Martin Malovec, odborník akreditovaný pre LEED certifikáciu na Slovensku.

Americký LEED certifikát, ktorý patrí k najrozšírenejším certifikačným systémom na svete a teraz ho možno získať už aj u nás, zvyšuje investičnú hodnotu certifikovanej budovy. Ako Colliers International vo svojej správe uvádza, o certifikácii budovy sa dá uvažovať v ľubovoľnej fáze projektovania či výstavby, optimálne však ešte pred jej spustením. Na 100-bodovej škále v 6 základných kategóriách môžu budovy získať 4 úrovne hodnotenia: certifikovaný, strieborný, zlatý a platinový. „Body môže budova získať za zníženie spotreby energie na vykurovanie, progresívne technológie čistenia vody, využitie akreditovaného odborníka LEED v procese prípravy, ale aj za výber vhodného pozemku s dobrým dopravným napojením,“ spresňuje Malovec.

Nižšie prevádzkové náklady – vyššia predajná cena

V porovnaní s bežnými kancelárskymi budovami vychádzajú prevádzkové náklady v certifikovanej budove nižšie, čo prenajímateľovi umožňuje zvýšiť jej predajnú cenu o 16 % a nájomné o 8 % až 10 %. Ako však riaditeľ Colliers International Ermanno Boeris zdôrazňuje, nájomca zelenej budovy v konečnom dôsledku neplatí viac: šetrí totiž na prevádzkových nákladoch, ktoré sú neoddeliteľnou súčasťou výslednej ceny za prenájom. Preto sa o zelené projekty na Slovensku začínajú čoraz viac zaujímať aj tu pôsobiace globálne spoločnosti.

Prvým projektom na Slovensku, ktorý sa uchádza o certifikáciu LEED, je kancelárska budova BBC 1 Plus v Bratislave spoločnosti CA Immo, o ktorej sme sa už zmienili v článkoch Rozvoj ekologického mesta predpokladá inteligentný ekosystém a Výstavba nových kancelárií v Bratislave sa konečne rozhýbala. Vzhľadom na jej výnimočnosť v slovenskom kontexte sa k nej v najbližšom článku opätovne vrátime s novými, aktuálnymi informáciami.

Zdroje – Kharisma, J&T Real Estate, Colliers International
Obrázky – J&T Real Estate (1), Kancelarie.sk (2), CA Immo (3), Colliers International (4)
1) Westend Square
2) Výška nájmu voľných kancelárskych priestorov (graf)
3) BBC 1 Plus
4) Martin Malovec