E-shopy ťahúňom stredoeurópskeho trhu

E-shopy ťahúňom stredoeurópskeho trhu

V strednej Európe dnes existuje takmer dvadsať miliónov metrov štvorcových moderných priemyselných plôch k prenájmu. Záujem zo strany nájomcov je tak silný, že podiel voľných plôch klesol na historické minimum 5,7 percenta. Pre porovnanie – podiel voľných kancelárií je dvojnásobný (12 percent). Vyplýva to zo zistenia spoločnosti Cushman & Wakefield, ktorá trh priemyselných nehnuteľností na Slovensku, v Českej republike, Poľsku, Maďarsku a Rumunsku dlhodobo sleduje.

Po miernom spomalení automobilového priemyslu v uplynulom roku hýbe trhom stále silnejší segment e-commerce. „Toto však úplne neplatí aj pre slovenský trh, keďže na ňom fungujú traja výrobcovia automobilov a štvrtý je na ceste.“ povedal Martin Hudák, Senior konzultant v priemyselnom tíme Cushman & Wakefield na Slovensku.

“Rozvíjaú sa ako lokálne e-shopy, tak i zahraničné. Niektoré idú cestou budovania pobočiek na domácom trhu, iné expandujú do zahraničia. Prvým krokom potom bývajú často susedné krajiny v rámci strednej Európy. Zároveň k nám mieria e-shopy z celého sveta s cieľom obsadiť tento región. A k svojej expanzii potrebujú všetci skladové a logistické areály,” hovorí Ferdinand Hlobil, vedúci stredoeurópskeho priemyselného tímu v Cushman & Wakefield.

“Maloobchodníci rozširujú svoju ponuku cez e-shopy a s tým je spojená ďalšia expanzia skladu. Veľké zahraničné e-shopy si zase prenajímajú priestory pre obsluhu západoeurópskeho trhu a expanziu na východ. Pracovná sila v stredoeurópskom regióne je kvalifikovaná a nepomerne lacnejšia. Taktiež ceny za prenájom je možné často vyjednať pod úroveň nájomného v lokalitách na západ od našich hraníc,” hovorí Ferdinand Hlobil.

K najvýznamnejším transakciám v oblasti e-commerce patrili v uplynulých 2 rokoch TIM S.A. (30,000 m2), Mall.pl (cez 9,500 m2), Home24 (26,400 m2), Oponeo (12,000 m2) v Poľsku, Amazon (133,000 m2), Mall.cz (29,000 m2), Exiteria (11,000 m2) v Českej republike a Alza.sk na Slovensku.
„Ďalším trendom, ktorý môžeme na trhu registrovať je zväčšovanie dopytu po veľkosti budovy. Dnes už neprekvapí požiadavka na 100 tis., v určitých prípadoch dokonca až 150 tis. metrov štvorcových. To bolo pred niekoľkými rokmi ešte nemysliteľné,“ komentuje Ferdinand Hlobil.

Prenájmy

Minulého roku sa v krajinách strednej Európy prenajalo celkom 4,5 miliónov metrov štvorcových moderných priemyselných plôch. V roku 2014 to bolo 4,4 miliónov. Jednalo sa o dva mimoriadne roky, kedy sa podarilo v objeme prenájmov prekročiť hranicu štyroch miliónov. Dopyt zo strany nájomcov je veľmi silný a takmer všetky nové priestory sú v priebehu niekoľkých mesiacov obsadené. Za posledných päť rokov v našom segmente takmer prestala existovať špekulatívna výstavba. Developeri majú plné ruky práce, aby vyhoveli všetkým dopytom po nových halách.

Z prenajatých 4,5 milióna metrov v minulom roku sa 3,8 milióna nachádza na území Poľska a Českej republiky.

Nová výstavba

Developeri v minulom roku postavili niečo viac ako 1,5 milióna metrov štvorcových nových hál. O rok skôr to bolo 1,4 milióna. Najrozsiahlejšia výstavba pritom prebiehala v rokoch 2007 a 2008, kedy sa podarilo zdolať hranicu dvoch miliónov metrov ročne (v oboch rokoch sa zhodne postavilo 2,5 miliónov m2 ročne).

Minulý rok sa postavilo prevažne v Poľsku a Českej republike (dohromady 1,4 miliónov m2), oživenie zaznamenalo Slovensko, kde minulý rok vyrástlo 80 tisíc m2. V predchádzajúcich dvoch rokoch sa stavalo 20–30 tisíc metrov ročne. „V Maďarsku a Rumunsku je výstavba v posledných rokoch minimálna, obe krajiny sa zhodne zameriavali predovšetkým na prenájom už existujúcich priestorov. Čo sa im darí,“ hovorí Ferdinand Hlobil.

Podiel voľných plôch

Podiel voľných plôch klesol v regióne na historické minimum – 5,7 percenta. „V Maďarsku klesla neprenajatosť o päť percentných bodov na súčasných 11 percent. Pritom v uplynulých ôsmych rokoch sa pohybovala vo výške okolo dvadsiatich percent. Pokiaľ Maďari nezačnú rýchlo stavať, dá sa očakávať, že v tomto roku klesne neprenajatosť pod zdravých desať percent,“ hovorí Ferdinand Hlobil.

Podiel voľných plôch klesá taktiež v Rumunsku. Prispieva k tomu politická stabilita, ekonomický rast, lacná pracovná sila i dostatok voľných pozemkov. Krajina má veľký potenciál, záujem firiem o túto krajinu neustále rastie a Cushman & Wakefield registruje radu veľkých dopytov.

Vyhliadky

„V strednej Európe dnes hovoríme o silnom developerskom trhu. Nájomcovia majú obmedzené možnosti z čoho vyberať, na druhej stranu môžeme v niektorých lokalitách takmer okamžite stavať na kľúč, pretože developeri majú pripravené pozemky i projekty. Nájomca si tak môže nechať postaviť halu na mieru svojím požiadavkám a nemusí sa prispôsobovať existujúcim plochám,“ konštatuje Ferdinand Hlobil. Pokračuje príliv výrobných firiem z Nemecka, ktoré láka predovšetkým lacnejšia kvalifikovaná pracovná sila a celkovo nižšie náklady na zaobstaranie nehnuteľnosti. Očakávame, že tento trend bude naďalej pokračovať.