Európa 2010 a 2011: Boom výstavby nákupných centier minulosťou

Najnovšia – septembrová správa European Shopping Centre Development uznávaného lídra globálnych prieskumov v odbore komerčných nehnuteľností Cushman & Wakefield (C&W) neveští pre maloobchodný sektor nič dobré: v roku 2010 upadne výstavba nákupných centier do najnižších hodnôt za posledných päť rokov – odhad je 7 miliónov m2 dokončených nových plôch. Zdrvujúci úder uštedrí celosvetová kríza retailu až v roku 2011, keď sa v celej Európe predpokladá iba 5 miliónov m2, čo bude asi najhorší výsledok od roku 2003.

Kontinentálny rekord v raste drží Rusko

Európska bilancia za minulý rok hovorí, že v 310 projektoch sa po celom kontinente otvorilo 9 miliónov m2 nových nákupných plôch. Ako najaktívnejší trh západnej Európy na tomto poli zažiarila Veľká Británia s 840-tisíc m2 nových nákupných plôch. Najvyšší nárast zaznamenali v poradí Rusko, Turecko, Veľká Británia, Španielsko a Rumunsko. V percentuálnom vyjadrení nárastu si však najlepšie počínali Bulharsko (76) a Rumunsko (63).

Kým od roku 2008 počuť ustavične jedno a to isté slovo – pokles, ani štatistika za tento rok nevyzerá podľa C&W povzbudzujúco. Európa má byť bohatšia o 8,7 milióna m2 nových plôch (-5%), v 1. polroku 2009 ich však v 115 nových nákupných komplexoch otvorili iba 3,1 milióna (-18%). Pritom nie je isté, či sa spomaľovanie smerom k horizontu ďalších rokov definitívne zastaví.

Kontinentálny rekord získalo aj v tomto smere Rusko, kde za prvých šesť mesiacov tohto roku pribudlo 580-tisíc m2, po ňom Taliansko (370-tisíc m2). Z hľadiska projektov s plánovaným otvorením do konca roka 2010 drží zas prvenstvo Turecko (2 milióny m2), na druhom mieste je najrozľahlejšia krajina sveta (1,8 milióna m2).

Francúzsko ako západoeurópsky šampión je trochu špecifické – zamierava sa na projekty strednej kategórie v menších mestách. Dnes už nie je vari nijakým prekvapením, že najväčší percentuálny nárast preukážu zrejme Bulharsko, Lotyšsko a Rumunsko – postsocialistické ekonomiky vyznačujúce sa prudkou dynamikou rozvoja.

Plánované projekty nákupných centier (august 2009 – december 2010)

Novo otvorené nákupné centrá (január 2009 – jún 2009)

Zdroj: Cushman & Wakefield

Slovensko: nový priestor v regionálnych strediskách

„Národná bilancia“ nepôsobí až tak pochmúrne: v prospech Slovenska za polročné obdobie hovorí číslo 33-tisíc oproti iba 46 500 m2 nových nákupných plôch na dvojnásobne väčšom českom trhu. V 1. polroku 2009 dosiahla tak celková nákupná plocha na Slovensku hodnotu takmer 150 m2 na tisíc obyvateľov, teda 70 % európskeho priemeru. Po očakávanej novej výstavbe v rokoch 2009 a 2010 sa tento indikátor ešte zvýši: na takmer 85 %. Pokiaľ by sa všetky projekty avizované na nasledujúceho poldruha roka dokončili v termíne, potom by v SR pribudlo 235-tisíc m2 a v ČR 150-tisíc m2 nových nákupných plôch, zdôrazňuje správa C&W v časti týkajúcej sa oboch nástupníckych štátov bývalého Česko-Slovenska.

„Výstavba nových nákupných centier na Slovensku za rok 2009 a 2010 je odrazom minulého optimizmu developerov, ktorí našu krajinu objavili neskôr ako iné a zamerali sa najmä na Bratislavu, Nitru a Žilinu,“ hovorí Alexander Rafajlovič, vedúci oddelenia výskumu z pražskej pobočky C&W. Na rozdiel od Česka sa tu developerské aktivity podľa neho orientujú skôr na výstavbu nákupných parkov. Nezačatým alebo odloženým projektom nedáva veľkú nádej: tie, ktorých výstavba nebola do tejto chvíle zahájená, budú len ťažko schopné otvorenia v roku 2010 a ich developeri budú mať ťažšiu vyjednávaciu pozíciu s nájomcami. Pripomeňme údaje z nedávnej správy CB Richard Ellis, podľa ktorej prekročila plocha maloobchodných parkov v SR ku koncu vlaňajška 110-tisíc m2, no tento rok treba kvôli posunutiu viacerých projektov čakať dokončenie iba 40-tisíc m2.

Voľný priestor pre nové projekty vo frekventovaných lokalitách regionálnych stredísk na druhej strane nepopiera Andrew Thompson, managing partner C&W Services Slovakia. Zahraniční developeri vstupujúci na slovenský trh už totiž zavetrili absenciu tohto formátu mimo metropoly, prípadne Trnavy, Trenčína a Nitry. No dnes majú financie i nájomcov isté iba tie najkvalitnejšie projekty, vďaka čomu má podľa neho dôjsť k výraznému stlačeniu ponuky. A z toho môžu developeri a investori v budúcich rokoch iba vyťažiť.

Prehľad najvýznamnejších projektov obchodných centier na Slovensku – 2009

Prehľad najvýznamnejších projektov obchodných centier na Slovensku – 2010

Budúcnosť nespočíva výlučne v kvantite

Aká je teda prognóza prežitia a prosperovania maloobchodného sektoru? Ako sme už písali, hoci od sprísnenej úverovej politiky bánk zaostal v náraste výnosov nehnuteľností najvyššej kategórie (prime yield) len o 4 bázické body za kanceláriami (+ 7) a ešte viac za priemyslom (+ 15), tešil sa paradoxne najväčšej stabilite. Vysvetľuje to jeho relatívne najnižšia rizikovosť a najvyššia miera dôvery developerov či majiteľov, ktorí sa do priveľkých predajných transakcií nijako nehrnú.

Budúcnosť nákupných centier však nespočíva len v ich kvantitatívnom rozmachu. Percentá či metre štvorcové nie sú samospasiteľné: pokiaľ sa doterajšie turbulencie v spotrebiteľských náladách a maloobchodných prenájmoch v dôsledku globálnej recesie nezastavia, ďalším shopping centrám v strednej Európe ruže nepokvitnú. Jedno je pritom zaručene isté: taký boom výstavby nákupných komplexov, akého sme boli v ostatných rokoch u nás aj inde svedkami, je už nenávratnou minulosťou.

Ilustračná vizualizácia (Shopping Palace II Bratislava) – Architekt Brunner

Tabuľky a údaje – Cushman & Wakefield