Investície do hotelov v regióne CEE

V roku 2020 dosiahol celkový objem transakcií v regióne CEE hodnotu 370 mil. eur. Toto číslo je výrazne nižšie než pôvodné očakávania (1,8 mld. eur), keďže pri veľkom množstve obchodov došlo k odloženiu alebo zrušeniu a transakčné aktivity sa v dôsledku pandémie najprv takmer úplne zastavili.

Väčšinu vlaňajšieho objemu transakcií (87,6 %) tak tvorili obchody, ktoré boli záväzne dohodnuté už pred vypuknutím pandémie. Minuloročný objem transakcií predstavuje 74,2% pokles od rekordného roka 2019, keď celkové transakcie dosiahli hodnotu 1,4 mld. eur. Išlo teda o prudší pokles než na celkovom európskom trhu, kde objem obchodov klesol o 62,8 %, keďže mnohí investori sa v dôsledku neistoty spôsobenej pandémiou vrátili na svoje kľúčové trhy a zamerali sa na oblasti, v ktorých sa vyznajú najlepšie.

Podobný trend zaznamenali aj trhy strednej a východnej Európy, kde sa takmer všetky uzavreté obchody za rok 2020 sústredili v hlavných mestách (98,6 %). Išlo teda o výrazný posun v porovnaní s rokom 2019, keď sa v hlavným mestách sústredilo iba 72,2 % uskutočnených transakcií. Tieto čísla naznačujú, že v roku 2020 investori v tomto regióne uprednostňovali pohodlie kľúčových miest.

Vyššie transakčné aktivity

Napriek poklesu v objeme obchodov je zaujímavé poznamenať, že transakčné aktivity boli v roku 2020 stále oveľa vyššie než počas posledného hospodárskeho útlmu, globálnej finančnej krízy v roku 2009, keď sa celkový objem transakcií prepadol na 209 mil. eur. Tieto čísla ukazujú, že región strednej a východnej Európy je výrazne atraktívnejší a aktívnejší než v minulosti, a to nezávisle od toho, v akej časti hospodárskeho cyklu sa práve nachádza.

„Pokles transakčných aktivít spôsobila kombinácia rôznych faktorov, z ktorých najvýraznejším je dočasná nevedomosť o tom, kedy a ako sa trh zotaví. Hodiny však tikajú a niektorí majitelia môžu čoskoro čeliť finančným ťažkostiam, a to najmä v dôsledku zmenšujúcej sa štátnej podpory a blížiacich sa termínov splatnosti pôžičiek. Podobná situácia nastáva aj na strane investorov, ktorým sa podarilo obstarať veľký objem kapitálu, ktorý budú potrebovať čím skôr využiť, aby si zabezpečili požadované výnosy. Tieto faktory v spojení so zlepšujúcimi sa peňažnými tokmi, keď sa trh začne zotavovať, by mali pomôcť preklenúť priepasť medzi očakávaniami kupujúcich a predávajúcich, čím by mohli podporiť transakčné aktivity a snáď aj zabrániť núdzovému predaju,“ vysvetľuje Frederic Le Fichoux, vedúci oddelenia hotelových transakcií pre kontinentálnu Európu v spoločnosti Cushman & Wakefield.

Napriek vlaňajšiemu relatívne nízkemu objemu transakcií (najmä v kontexte toho, že po začiatku pandémie už došlo k uzatvoreniu transakcií iba v hodnote 46 mil. eur.) je zjavné, že investičné aktivity v regióne sa opätovne naštartovali a doteraz už v roku 2021 došlo k uzavretiu transakcií v hodnote takmer 140 mil. eur. Podľa prognóz pritom celkový objem transakcií za tento rok dosiahne približne 320 mil. eur.

Silný potenciál

Z dlhodobého hľadiska má hotelový segment v tomto regióne aj naďalej silný potenciál: priemerný ročný objem transakcií za posledných päť rokov (v rokoch 2016 – 2020) dosiahol hodnotu 791 mil. eur, čo je 2,7-krát viac než na vrchole predchádzajúceho hospodárskeho cyklu (296 mil. eur, v rokoch 2002 – 2006).Tieto údaje dokazujú, že celkové základy investičného trhu v strednej a východnej Európe sa v priebehu rokov posilnili a teraz sa prejavujú v rastúcom záujme a aktivite investorov v tomto regióne.

„Pred pandémiou vykazoval hotelový sektor solídny rast, pričom v roku 2019 dosiahol záujem investorov historické maximum. Hoci nie je možné prehliadať výzvy, ktorým bude sektor čeliť v krátkodobom horizonte, s istotou môžeme povedať, že má dobré vyhliadky. Banky aj naďalej prejavujú záujem o financovanie hotelov v regióne SVE, takže vzhľadom na obmedzené virtuálne alternatívy a stály záujem spotrebiteľov očakávame po opätovnom otvorení ekonomík návrat zdravého dopytu,“ vyjadril sa Lukáš Hejduk, ktorý v spoločnosti CMS pôsobí ako partner a vedúci oddelenia hotelov a voľnočasových prevádzok pre región SVE.

Pravdou je, že objem transakcií v tomto regióne má stále veľký priestor na zlepšenie. Napríklad v užšie vymedzenom regióne CEE predstavuje objem transakcií v hotelovom sektore iba 3,4 % celkového objemu v Európe, hoci región zabezpečuje až 5,8 % európskeho HDP a 6,2 % ponuky hotelov (v rokoch 2015 – 2019). Keď región CEE porovnáme so susedným Rakúskom, tam predstavoval objem transakcií v hotelovom sektore 3,1 % celkového objemu v rámci Európy, čo je o niečo viac než rakúsky podiel na európskom HDP (1,9 %) či ponuke hotelov (2,3 %).

Región na dobrej ceste

„Ak chce región CEE dosahovať primeraný trhový podiel, objem transakcií v hotelovom sektore by mal v priemere dosahovať 1,5 mld. eur ročne, čo je takmer dvojnásobok aktuálneho priemeru 0,8 mld. eur. Pritom v roku 2019 región túto hodnotu už takmer dosiahol a na základe predbežných prognóz v roku 2020 dokonca smeroval k jej prekročeniu. Inými slovami, je pomerne zjavné, že dosiahnutie priemerného ročného objemu transakcií v hodnote 1,5 mld. eur pre región CEE rozhodne nie je pritiahnuté za vlasy. Naopak, región na aktuálnej ceste za zotavením možno čakajú práve takéto prekvitajúce investície,“ hovorí Borivoj Vokrinek, ktorý pôsobí v spoločnosti Cushman & Wakefield ako strategický poradca a vedúci výskumu v oblasti hotelového trhu pre región EMEA.

Viac informácií o investičnom trhu v sektore stravovacích a ubytovacích služieb v regióne CEE nájdete v správe Hotel Investment Scene in CEE – Overcoming the Pandemic & Bridging the Financial Gap (Investície do hotelov v regióne CEE: ako prekonať pandémiu a preklenúť finančnú medzeru), ktorú spolu pripravili spoločnosti Cushman & Wakefield a CMS.

SF/pb