Koniec lacných bytov v Bratislave – cena na meter štvorcový bude už len vyššia

Koniec lacných bytov v Bratislave – cena na meter štvorcový bude už len vyššia

Pozitívna nálada na bratislavskom trhu nehnuteľností pokračuje. Ponuka dosiahla 3.600 voľných bytov, čo je najviac za posledné 4 roky. Len 20 % bytov je pripravených na nasťahovanie.

Priemerná cena metra štvorcového bytu v Bratislave dosiahla v treťom kvartáli 2015 úroveň 2 233 € s DPH čo je najvyššia cena za posledné 3 roky, a od svojho dna v poslednom štvrťroku 2014 je už o 165 € na m² vyššia.

Z cenového hľadiska sú pre dopyt výhodnejšie byty vo výstavbe, resp. na papieri – sú v priemere o 27,6-tísíc lacnejšie ako už dokončené byty.

„Táto situácia nás len utvrdzuje v tom, že dopyt už rok a pol nakupuje byty takmer výlučne z papiera a po dokončení objektu v ňom zostane len „odpad“ – zlé riešené byty, resp. byty na spodných podlažiach alebo severných stranách,“ hovorí Matúš Jančura, hlavný analytik Bencont Investments.

Z cenového hľadiska priemerná absolútna cena bratislavských bytov už dva roky osciluje okolo úrovne 150-tisíc eur s DPH. Priemerná jednotková cena – na meter štvorcový – sa však odrazila od dna a začala rásť. Obdobie cenového poklesu sa skončilo, za nehnuteľnosti si bude treba v budúcnosti priplatiť.

Tabuľka 1: Stav na trhu voľných bytov k 1.10.2015 (ceny sú s DPH)

V treťom štvrťroku 2015 sa predalo dvojnásobne viac bytov ako rovnakom období minulého roka. 982 predaných bytov v novostavbách – 79% z toho bol predaj z „papiera“. Najviac bytov sa predalo v piatom bratislavskom obvode cca 300 bytov. Viac ako tretinový podiel na tom má zóna Slnečnice – Južné mesto. Takmer 270 bytov sa predalo v druhom okrese, kde ťahúňom bola prestavba bývalých kancelárií v zóne Apollo Biznis centrum a dopytovo príťažlivý projekt na konci Ružinova – City House Ružinov.

Tí kupujúci, ktorí si na svoj byt boli ochotní počkať, kým sa dokončí, zaplatili za svoje bývanie v priemere o 43-tisíc menej oproti tým, ktorí kúpili byt, do ktorého sa mohli ihneď nasťahovať. K tomu je však potrebné dodať, že ten, kto kúpil byt „z papiera“, kúpil v priemere nehnuteľnosť menšiu o 19 m².

Tabuľka 2: Štatistika predaných bytov v 3. štvrťroku 2015 (ceny sú s DPH)

„Situácia na trhu je ako vystrihnutá z učebníc ekonómie. Počas krízových rokov 2009 – 2012 sa na dopytovej strane vytvorila zásoba kupujúcich, ktorí odkladali svoje rozhodovanie na neskôr s očakávaním lepších a istejších podmienok,“ konštatuje Matúš Jančura. „No práve to spôsobilo rekordné čísla predajov, návrat k predajom z papiera a prílev nových projektov. Ceny novostavieb sa stabilizovali a začali rásť. V poslednom roku a pol trh nových bytov dostupných na nasťahovanie takmer prestal existovať. Dopyt začal potrebu riešiť substituovaním na trhu starých bytov. Ten začal pod tlakom dopytu zvyšovať ceny. Práve vysoké ceny starých bytov sú pre nezainteresovaných kupujúcich prekvapením.“

„Neočakávame, že by malo dôjsť v najbližšom období na trhu k zmene. Makroekonomická situácia povzbudzuje dopyt v rozhodovaní – klesajúca nezamestnanosť, rastúce HDP, rastúce mzdy, nízka inflácia a nízke úrokové sadzby. V najbližšom období očakávame viditeľnejší rast cien nehnuteľností – novostavieb, ktorý bude vyvolaný práve dopytom. Trh starých bytov z pohľadu cien, už naráža na svoj strop, preto tu očakávame v blízkej budúcnosti stagnáciu,“ uzatvára Jančura.