Na rezidenčnom trhu čoskoro ponuka prevýši dopyt

Na rezidenčnom trhu čoskoro ponuka prevýši dopyt

Z konkurenčného boja medzi rezidenčnými developerskými projektmi vychádza víťazne klient. Celkový dojem z dobrej kúpy ale narúša konkurenčný zápas peňažných inštitúcií, ktoré stále dostupnejším financovaním stimulujú rast cien bytov.

Predaje nad úrovňou roku 2008

Na to, ako vyzerá a kam sa uberá rezidenčný trh sa zameral v prvom diskusnom bloku 13. ročník odbornej konferencie Real Estate Market 2017 (REM) s podtitulom Development & investície. Moderátor prvého panelu Filip Žoldák, partner v spoločnosti Herrys, uviedol niekoľko základných štatistických charakteristík trhu: „V rokoch 2013 a 2014 sme považovali prírastok nových bytov na hranici absorbovateľnosti trhom, ba až nezdravý. Rast však pokračoval ďalej a dnes môžeme skonštatovať, že sme sa dostali nad čísla z predkrízového roku 2008. Priemerná „obsadenosť“ bytov je 64 %, pričom počet dokončených bytov je menej ako 5 % z celkovej ponuky novostavieb.“

Prvé tri mesiace roku 2017 na bratislavskom realitnom trhu opäť patrili medzi tie najsilnejšie. Analytici z Bencont Investments spočítali, že novostavby v Bratislave predali až 1 543 bytov, čo signalizuje najvyšší dopyt od hospodárskej krízy.

Analytik NBS Mikuláš Cár počas konferencie REM uviedol: „Významným hýbateľom trhu sú nízke úrokové sadzby úverov na bývanie.“ Dve komerčné banky dokonca ponúkajú hypotekárne úvery s úrokom pod 1 %, pri trojročnej fixácii a splnení rôznych ďalších podmienok. „NBS sa snaží opatreniami predísť turbulenciám na finančnom trhu. Vyrátali sme kompozitný ukazovateľ vývoja cien bývania. Môžem na jeho základe konštatovať, že trend je rastúci, ale nie sme ani vo fáze rizika ani vo fáze realitnej bubliny,“ potvrdil M. Cár a dodal: „Prostredie je zdravé, a aj pri trocha zhoršených podmienkach budú klienti bánk schopní splácať úvery.“

Ceny bytov naďalej rastú

„Vybavenosť bytmi na Slovensku je v európskom porovnaní pomerne slabá. Dopyt bude ešte pretrvávať, najmä zo strany generácie tzv. Husákových detí (okolo 1,3 milióna ľudí vo veku 20–39 rokov). Pozorujeme i rast počtu single domácností a trend návratu ľudí do miest z okolitých obcí a prímestských oblastí, keďže mnohých odrádza dochádzanie a funkcia „taxikára“ pre svoje deti. Koncom roka 2017 očakávame dokončenie viacerých projektov, čím ponuka prevýši dopyt o 8,7%,“ uviedol Mikuláš Cár a dodal: „Vidíme aj značné regionálne rozdiely, pričom sme zaznamenali výrazný rast nitrianskeho regiónu. Dopyt je determinovaný ekonomickou výkonnosťou regiónu a investícia Jaguar Landrover sa premietla aj do rastu cien bývania.“

Developeri počas diskusného panelu konferencie REM potvrdili, že dopyt po bývaní je stabilný. Nové projekty sa predávajú najmä v prvých troch mesiacoch, podľa Herrys je to v objeme 25–40 % ponuky bytov. Rozbehnuté projekty zdražovali v závislosti od výšky štartovacej ponuky, a to od 5 do 15 %. Podľa aktuálnej analýzy Bencont Investments bol v prvom kvartáli 2017 zaznamenaný ďalší nárast cien. Priemerná jednotková cena v Bratislave dosiahla až 2521 eur na m² s DPH. Oproti prvým trom mesiacom roku 2016 tak došlo k 8,9% nárastu cien, hoci tempo rastu sa spomalilo.

Všeobecná zhoda zavládla pri otázke na investičné nákupy rezidenčných nehnuteľností. Hoci existujú, sú v minorite, na úrovni jednociferného čísla. Nikto žiadne špekulatívne nákupy neočakáva.

Takmer generická ponuka

Analytici Bencont Investments ku koncu prvého štvrťroku 2017 evidujú v Bratislave na trhu s novostavbami 4800 voľných bytov v rámci 118 projektov. Ak sa však pozrieme očami potenciálneho kupujúceho na komunikáciu nových projektov, zdá sa byť až na malé výnimky generická. Takmer všetky projekty deklarujú výbornú dostupnosť, perfektný výhľad, veľa zelene, parkov, ihrísk a občianskej vybavenosti a pritom sú „na skok“ do centra aj do lesa. Teda väčšinou tie atribúty, ktoré sú kupujúcimi očakávané. Občas sa tiež zdá, akoby reklamné agentúry a developeri používali inú mierku pri kreovaní vizualizácií a komunikácie. Realita je často úplne iná.

Všeobecne však možno povedať, že konkurenčný boj klientom prináša žiadaný kvalitnejší komunitný charakter bývania s občianskym vybavením, tržnicami či iným retailom a službami a možnosťami všakovakého športového vyžitia. V ponuke sú rôzne technologické špeciality, zvýšili sa i kvalita dokončenia stavieb a dôraz na environmentálnu zložku výstavby. Prémiovejšie projekty musia rátať s tým, že klienti si chcú byty dotvoriť podľa svojich kritérií.

„Klienti častejšie zvažujú sociálny vývoj územia. Zaujíma ich, ako bude mikrolokalita vyzerať a je to stále významnejší rozhodovací faktor pri výbere medzi dvomi podobnými nehnuteľnosti,“ uviedol počas REM Karol Machánek, projektový manažér Corwin. „Pozorujeme silný lokalpatriotizmus. Ľudia sa zo starých bytov sťahujú do nových v danej lokalite,“ podotkol Michal Pauer, riaditeľ predaja a marketingu CRESCO GROUP. Dôvody zmeny preferencií klientov môžu byť dobrá znalosť a väzby na danú lokalitu aj obavy z ďalšej živelnej výstavby a zmien v neznámej oblasti. Prioritou je evidentne dlhodobé bývanie v stabilnom území. „Developeri sa predháňajú v tom, čo ponúknu klientom navyše, hoci mnohí klienti by možno akceptovali aj nižší ako ponúkaný štandard,“ spomenul Ľuboš Mistrík, projektový manažér Lucron Group. Ako dodal M. Pauer, v rámci skvalitnenia bývania a zachovania dobrých susedských vzťahov sa snažia predchádzať masívnym stavebným úpravám v rámci bytového domu zo strany nových majiteľov.

Ak sa pozrieme na štruktúru predaja v Bratislave, jedno a dvojizbové byty za prvý štvrťrok zodpovedali takmer až za 70 % predaja, čo opäť potvrdzuje vysoký dopyt po menších a tým pádom absolútne lacnejších bytoch. Bencont Investments udáva, že popularita väčších troj a štvorizbových bytoch naopak mierne poklesla. Developeri v diskusii počas REM potvrdili, že podobne sa predávajú aj projekty mimo Bratislavu. Čo so starými panelákmi?

Diskutujúci panelisti sa okrem novej výstavby dotkli aj tej existujúcej. Zhodli sa, že zbúrať staré, za socializmu vybudované „paneláky“, dnes ani nie je možné. Byty prešli zo štátneho do súkromného vlastníctva a vlastnícke vzťahy sú tak komplikované a netransparentné, že žiadne masové skupovanie a búranie celých sídlisk, sa u nás v dohľadnej dobe odohrávať nebude. Podľa Filipa Žoldáka je podiel nájomných bytov iba 5%, všetky ostatné sú v súkromnom vlastníctve. Väčšinou v bytoch vlastníci aj bývajú. Napokon len v Bratislave žije v panelákoch okolo 130 000 ľudí. Aké sú teda riešenia? Nedávno bolo na stránke createspace.sk zverejnené video, na ktorom ateliér Gut­Gut ukazuje ako starý panelák kompletne prerobiť na moderné bývanie. Nechýbajú tu spoločné priestory ako sauna, posilňovňa či kaviareň a samozrejme nové pivnice. Pôvodne monotónne byty zmenou dispozičných riešení jednotlivých podlaží nahradili moderné priestory a rôzne typy apartmánov. Na fasáde pribudlo 30 nových balkónov. Ateliér Gut Gut naznačil cestu, ktorou by sa mohol uberať ďalší život existujúceho bytofondu. Charakteristické budú viac či menej zásadné obnovy a rekonštrukcie.