Novopostavané byty sa začínajú približovať dopytu kupujúcich

Novopostavané byty sa začínajú približovať dopytu kupujúcich

Z najnovšieho prieskumu medzinárodnej spoločnosti Jones Lang LaSalle možno pozorovať rozdiely vo výmere a cenách medzi tzv. „staršími“ a „novšími“ bratislavskými novostavbami. Bratislava momentálne disponuje počtom viac ako 3,300 voľných bytov v novostavbách, z ktorých 40% predstavujú byty novostavieb uvedených na trh v priebehu posledných deviatich mesiacov (t.j. projekty nového developmentu). Výmera najpredávanejších 2 a 3– izbových bytov v rámci projektov nového developmentu je oproti starším novostavbám nižšia v priemere o 16%. Novopostavané, 2– izbové byty sú lacnejšie rovnako o 16%. Väčší rozdiel v cene – až 20% pozorujeme pri 1 a 3– izbových bytoch, pri 4– izbových dokonca až 30% (opäť v prospech nového developmentu). Pri prepočte cien za m2, je priemerná cena nových projektov naopak vyššia o jedenásť eur.

Konzultanti z Jones Lang LaSalle taktiež poukazujú na fakt, že najlepšie sa predávajú byty v štandardnom prevedení (podlahy, interiérové dvere, kúpeľne so sanitou). Holobyty alebo byty so štandardom vrátane kuchynskej linky sú preferované menej aj napriek tomu, že priemerná cena za m2 je pri všetkých troch typoch bytov na približne rovnakej úrovni. Mária Krásnohorská, senior konzultant oddelenia rezidenčných nehnuteľností, hovorí: „Pokiaľ je projekt dobre nastavený už od začiatku, potom sa bude dobre predávať. To pochopili súčasní developeri, ktorí prichádzajú na trh s novými projektmi, ktoré už nepočítajú s predimenzovanými veľkometrážnymi bytmi, ale dôraz začínajú klásť na efektivitu vnútorného priestoru a správne nastavenie projektu, t.j. zefektívnenie pomeru výmera, počet izieb a celková cena nehnuteľnosti.“

Graf 1– Porovnanie celkovej priemernej ceny bytu v Bratislave podľa typu bytu

*ceny sú uvedené bez DPH

Vychádzajúc zo súčasného dopytu, klienti považujú výmeru až za treťoradú. Hlavným rozhodovacím ukazovateľom je pre nich cena a následne počet izieb. „V súčasnosti sú kupujúci ochotní vzdať sa určitých metrov štvorcových v prospech počtu izieb. Ak sú si developeri prichádzajúci na trh tejto skutočnosti vedomí, potom je to už len o celkovej cene, ktorú môžu dokonca znížiť, avšak pri porovnaní cien za meter štvorcový sú stále drahší ako staršie novostavby.“ dodáva Krásnohorská.

Priemerná cena ponúkaných bytov v novostavbách je momentálne na úrovni 1,683 eur za m2, čo predstavuje nárast o necelých päť eur oproti cenám v júni 2012. Pri predaných bytoch nastal taktiež nárast – priemerná cena za m2 narástla oproti prvému polroku 2012 o dve eurá. Najlacnejšie za m2 sú dnes 1,5 – 2,5 izbové byty, ktorých priemerná cena je nižšia ako 1,500 eur. Priemerné ceny všetkých ostatných typov bytov sú za m2 vyššie ako 1,600 eur.

Graf 2 – Porovnanie priemernej čistej výmery bytu v Bratislave podľa typu bytu

*ceny sú uvedené bez DPH

„Developerské spoločnosti boli v sledovanom období schopné priniesť na trh novú ponuku bytov a získať potrebný cash-flow. Na druhej strane sa dostali do problémov tí developeri, ktorí počas boomu značne preplatili pozemky alebo spoločnosti, ktoré sa „zasekli“ vo fáze nákresov, keďže sa im nepodarilo získať bankové financovanie. Prístup k financiám, minimálne „bremená“ z minulosti a prispôsobivosť sa ukázali byť kľúčovými pre úspech.“, tvrdí Andrea Záhorská, senior analytik prieskumu realitného trhu.

Momentálna situácia na trhu hrá v prospech developerov, ktorí na trh prichádzajú, pretože ich konkurencieschopnosť je voči starším novostavbám výrazná a spočíva v lepšie nastavených cenách aj projektoch.

Graf 3 – Porovnanie priemernej ceny na m2 bytu v Bratislave podľa typu bytu

*ceny sú uvedené bez DPH

Ilustračné foto: YIT Reding

Grafy: Jones Lang LaSalle