Priemerné nájomné v bratislavských rezidenciách rastie

Priemerné nájomné v bratislavských rezidenciách rastie

Na začiatku roka 2014 pristúpilo analytické oddelenie BENCONT INVESTMENTS k pokračovaniu analýzy realitného trhu v Bratislave v segmente nájomného bývania a sekundárneho trhu nehnuteľností (starých – druhýkrát predávaných bytov). Pri oboch analýzach sa vychádzalo zo vzorky rovnajúcej sa cca 1 000 bytom zozbieranej v poslednom kvartály 2013 a porovnania boli robené s rovnako veľkou a štruktúrovanou vzorkou predchádzajúceho kvartálu. V poslednej časti analýzy sa analytici venovali dostupnosti bývania na bratislavskom trhu.

Priemerná cena mesačného bratislavského nájmu s energiami vzrástla v poslednom štvrťroku v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom o 38€, čo v relatívnom vyjadrení znamená rast nájmu o 5,6 percentuálneho bodu – dnes dosahuje necelých 736€. Cena nájomného vzrástla v prvých troch bratislavských obvodoch. Naopak pokles bol zaznamenaný vo štvrtom a piatom bratislavskom okrese. Najvyšší nájom musí klient akceptovať v Starom meste a to o 35% vyšší v porovnaní s priemerom a naopak najnižší priemerný nájom je vo Vrakuni, čo je v porovnaní s priemerom o 31 percentuálnych bodov menej.

Z hľadiska izbovosti sa cena nájomného v medzikvartálnom porovnaní takmer nezmenila pri jedno a dvojizbových nájmoch. V ostatných kategóriách nájmy vzrástli v priemer o cca 5 percentuálnych bodov.

Cena starších bytov (na m² s DPH) klesla v poslednom štvrťroku o 2,7 percentuálneho bodu na 1 690€. V absolútnom vyjadrení boli staršie byty o 1,4% lacnejšie a dosiahli úroveň 112-tisíc eur.

Z hľadiska štruktúry ponuky až 41% tvoria trojizbové byty, 25,5%-ný podiel pripadá na dvojizbové byty a po cca 17% majú jednoizbové a štvorizbové bytové jednotky. Čo sa týka priemernej ceny na meter štvorcový, tá klesá v závislosti od veľkosti bytu. Za priemerný starší dvojizbový byt dnes zaplatí klient takmer 105-tisíc eur s DPH, trojizbák ho vyjde na 120-tisíc eur.

„V nasledujúcej časti si porovnáme výhodnosť bývania v Bratislave na základe štatistických výsledkov z posledného kvartála 2013. Našu pozornosť sme zamerali na trojizbové byty. Skúmali sme mesačnú splátku hypotéky a pri nájmoch výšku mesačného nájmu bez energií,“ hovorí vedúci analytického oddelenia BENCONT INVESTMENTS Matúš Jančura. „Východiskovou bola mediánová úroveň cien vybraného segmentu bytov a úroková sadzba NBS priemer – RPMN (4,22% p.a.) znížená o 0,2 percentuálneho bodu kvôli vyššej bonitnosti klientov v Bratislave. Hypotéku sme nastavili na 100% prefinancovanie a s 30-ročnou splatnosťou.“

Predchádzajúca tabuľka nám prezrádza, že finančne najdostupnejším bývaním v Bratislave je kúpa a splácanie staršieho bytu. Financovanie kúpy staršieho bytu je o 51,5% výhodnejšie ako financovanie kúpy podobnej novostavby a o 16,5 percentuálneho bodu výhodnejšie ako platenie nájmu za podobný byt (nehovoriac o výhodách vlastníctva).

V porovnaní troch, dopytom veľmi obľúbených, lokalít – Ružinov, Nové Mesto a Petržalka vychádza ako najdostupnejšia možnosť kúpa staršieho trojizbového bytu v Petržalke. Za ten bude jeho majiteľ pri dnešných trhových podmienkach platiť v priemere 474,8 € mesačne. Najnákladnejšou možnosťou bývania je kúpa nového trojizbového bytu v mestskej časti Nové mesto.

„Ceny nájomného bývania naďalej stúpajú cca 5%-tným tempom ročne. Očakávame, že v segmente nájomného bývania dôjde v horizonte dvoch rokoch k stabilizácii cien,“ uzatvára analýzu Matúš Jančura. „Dôvodom bude ich široká ponuka a tlak na cenu zo strany substitútov na trhu (kúpa bytu), pretože splátka úveru na nehnuteľnosť sa už dnes v mnohých prípadoch stáva výhodnejšou ako platenie nájomného. Ako ďalší dôvod pre pokles nájomného je úbytok dopytu zo strany študentov – z dôvodu zlepšujúcich sa možností internátneho bývania. Príčinou bude aj demografický vývoj, keďže deväťdesiate roky boli populačne slabšie.“

Makroekonomické údaje za predchádzajúce obdobia a ani makroekonomické očakávania nie sú nastavené na výrazné oživenie ekonomiky. Preto BENCONT INVESTMENTS nepredpokladá v krátkej budúcnosti v tejto oblasti výrazne zmeny.

Ilustračné foto a tabuľky: Bencont Investments