Rastú nielen ceny bytov, ale už aj ceny domov

Rastú nielen ceny bytov, ale už aj ceny domov

Slovenský trh s bývaním nabral v 2. štvrťroku 2016 dynamiku, čo sa prejavilo na zrýchlení medziročného rastu priemernej ceny bývania (o 4,8 %). Výrazne k tomu prispela zmena trendu poklesu priemernej ceny domov na jej rast (medziročne o 2,2 %). Priemerná cena bytov pokračovala v raste, čo začalo mať vplyv na zhoršovanie ich dostupnosti. V dôsledku pretrvávajúcich zvýšených úverových aktivít sa vytvárajú predpoklady na pokračovanie rastu priemernej ceny bývania aj v najbližšom období.

Priemerná cena nehnuteľností na bývanie na Slovensku v 2. štvrťroku 2016 vzrástla na hodnotu 1279 EUR/m2. Znamená to medzištvrťročný rast o 3,4 % a medziročný rast o 4,8 %. K doteraz dynamicky rastúcim cenám bytov sa pridal aj rast cien domov. Je to v súlade s očakávaniami realitných maklérov, ktorí sa zhodujú v tom, že súčasné aktivity na slovenskom trhu s bývaním sú najlepšie za posledné tri roky.

Aktuálna priemerná cena bývania sa dostala o takmer 5 % nad hodnotu jej dlhodobého priemeru (1220 EUR/m2). Stále je však o vyše 17 % nižšia v porovnaní s maximálnou priemernou cenou bývania z polovice roku 2008. Vývoj priemernej ceny bytov je z retrospektívneho pohľadu omnoho volatilnejší ako vývoj priemernej ceny domov.

Priemerná cena metra štvorcového bytov pokračovala v dynamickom raste z predchádzajúcich období a v 2. štvrťroku 2016 sa zvýšila o 38 EUR/m2. Znamenalo to medzištvrťročný rast o 2,7 % a na medziročnej báze rast o 8,2 % (v predchádzajúcom štvrťroku o 1,8 %, resp. o 6,7 %). Priemerná cena všetkých typov bytov na medziročnej báze výrazne rástla. Najvýraznejšie rástla priemerná cena jednoizbových bytov (o zhruba 9 %). Aj najpomalší medziročný rast priemernej ceny trojizbových a štvorizbových bytov dosiahol takmer 8 %.

V 2. štvrťroku 2016 vzrástla aj priemerná cena domov (o 36 EUR/m2 na 1102 EUR/m2). V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom to predstavovalo rast o 3,4 % a medziročne o 2,2 %. Cena štandardných rodinných domov medziročne vzrástla o 2,6 % (v 1. štvrťroku 2016 poklesla o takmer 3 %), ale priemerná cena menej obchodovaných rodinných víl medziročne opäť poklesla o 5,2 % (v predchádzajúcom štvrťroku o 6,8 %).

Z regionálneho pohľadu bol vývoj priemernej ceny bývania tradične diferencovaný. Najviac sa zvýšila priemerná cena bývania v Žilinskom kraji (o 56 EUR/m2 na 819 EUR/m2, t. j. medzištvrťročne o 7,3 %) a najviac sa znížila priemerná cena bývania v Prešovskom kraji (o 24 EUR/m2 na 760 EUR/m2, t. j. medzištvrťročne o 3,0 %). Ohlásenie investície Jaguar Land Rower sa prejavilo na rastúcich cenách nehnuteľností na bývanie v Nitrianskom kraji. Aktuálne v Nitrianskom kraji vzrástla priemerná cena bývania o 5,4 % (byty o 9,3 % a domy o 2,6 %). Úrovňou priemernej ceny bývania jednoznačne dominuje Bratislavský kraj s priemernou cenou 1785 EUR/m2, v ktorom je realizovaná rozhodujúca časť transakcií na slovenskom trhu s bývaním.

Jedným z dôvodov zvýšených aktivít na trhu s bývaním a výraznejšieho zvýšenia priemernej ceny bývania v 2. štvrťroku 2016 môžu byť aj pretrvávajúce veľmi priaznivé podmienky na získavanie úverov na bývanie a s tým súvisiaci vysoký dopyt po úveroch na bývanie.

Dynamicky rastúca hlavne priemerná cena bytov evokuje otázky, či to nemôžu byť prvé signály o začiatku nafukovania realitnej bubliny. Na jednej strane rastúca cena bývania nemusí znamenať riziko vzniku realitnej bubliny, ak je jej vývoj v relatívnom súlade s vývojom takých fundamentov, ako je rast výkonnosti ekonomiky, zamestnanosti, s tým súvisiacej mzdovej bázy a podobne1. Na druhej strane však vznikajúca situácia určite vyžaduje zvýšenú pozornosť. Trh s bývaním je potenciálnym zdrojom rizika pre finančnú a celkovú ekonomickú stabilitu hlavne v prípade jeho kombinácie s rastúcim trendom úverov na bývanie v posledných mesiacoch.

Vzhľadom na to, že obstarávanie bývania realizujú v súčasnosti domácnosti v prevažnej miere prostredníctvom úverových zdrojov, možnosť ich čerpania je ovplyvňovaná hlavne príjmovou situáciou, podmienkami na vloženie vlastných prostriedkov a výškou úrokovej sadzby. Uvedené faktory sú následne určujúce aj pri vyhodnocovaní dostupnosti bývania. Výraznejšie rastúce ceny nehnuteľností na bývanie majú tendenciu zhoršovať dostupnosť bývania, ak nie sú v dostatočnej miere kompenzované predovšetkým rastom príjmov.

Z porovnania vývoja hodnôt indexu dostupností bývania k ich dlhodobému priemeru vyplýva, že dostupnosť bývania ako celok mala aj v 2. štvrťroku 2016 relatívne priaznivý trend vo väčšine slovenských regiónov.

V trochu inom svetle sa javí dostupnosť bytov, ktorých ceny v posledných štvrťrokoch rástli výraznejšie ako úhrnná cena všetkých nehnuteľností na bývanie. Dostupnosť bytov sa začala evidentne pribrzďovať zhruba od polovice minulého roka v podstate vo všetkých slovenských krajoch. A napr. v Nitrianskom kraji sa v súčasnosti dokonca prehĺbilo zhoršovanie dostupnosti bytov.

V letnom období sa zvyknú aktivity na trhu s bývaním zmierniť. Pretrvávajúci dopyt po bývaní a relatívne výhodné úverové podmienky môžu však prispieť k vytváraniu určitého tlaku na rast priemerných cien bytov a domov aj v letných mesiacoch. Vzhľadom na vyššie uvedené a pokračujúci rast ekonomickej výkonnosti sú v súčasnosti vytvorené predpoklady pre pokračovanie rastu agregovanej ceny nehnuteľností na bývanie aj v ďalších štvrťrokoch.

__________________________________

1 Koncom júna 2016 bol napr. spracovaný analytický komentár, v ktorom je hodnotený súlad aktuálneho vývoja cien bývania na pozadí vývoja vybraných pomerových ukazovateľov ponukovej i dopytovej strany slovenského trhu s bývaním. Získané poznatky naznačujú, že v podmienkach Slovenska sa zatiaľ realitná bublina nevytvára. V analytickom komentári je aj odkaz na odporúčanie v procedúre Európskej komisie, aby ročný rast ceny bývania (bytov aj domov spolu) neprekročil hranicu 6 %, ktorá je považovaná za rizikovú pre makroekonomickú rovnováhu a stabilitu finančného systému. Viac pozri na http://www.nbs.sk/…_bubline.pdf.

2 Porovnanie dlhodobých priemerov indexu dostupnosti bývania (Housing Affordability Index – HAI) za jednotlivé regióny s ich priebežnými hodnotami zjednodušene vyjadruje mieru nadhodnotenia alebo podhodnotenia cien nehnuteľností na bývanie z dlhodobého hľadiska.