Realitný trh a jeho vplyv na celkovú finančnú stabilitu

Realitný trh a jeho vplyv na celkovú finančnú stabilitu

Že nehnuteľnosť predstavuje tak tovar dlhodobej spotreby s cieľom uspokojiť potrebu bývania, ako aj obchodovateľné aktívum či vhodný prostriedok na investovanie, je iba jednou z možností jej definície. Z čoho vychádza potreba sledovania realitného trhu, aké sú perspektívy jednotlivých segmentov s dôrazom na bývanie i očakávaný vývoj cien nehnuteľností – takto zneli základné tézy rozsiahlej prezentácie Mikuláša Cára z Národnej banky Slovenska (NBS) na včerajšom diskusnom stretnutí Stavebného fóra.sk nazvanom „Nehnuteľnosti sú hlavným prvkom bohatstva v celom súkromnom sektore,“ zdôraznil na úvod Cár. Ako dodal, finančné inštitúcie môžu v nich prostredníctvom úverov či iných nástrojov držať značné expozície. Na jednej strane likvidita na trhu s realitami a volatilita ich cien (27,3 %) býva omnoho nižšia ako pri akciách (45,5 %), čo súvisí s ich obchodovateľnosťou. Na druhej strane cenový pokles trvá pri nehnuteľnostiach v porovnaní s akciami zvyčajne o rok a pol dlhšie.

Výraznejšie cenové pohyby – obzvlášť smerom nadol označované ako „prasknutie realitnej bubliny“ – predstavujú však podľa Cára riziko pre celkovú finančnú stabilitu. Potenciálne negatívne vplyvy nehnuteľností na transmisný mechanizmus vidí v tom, že sa môžu stať zdrojom porúch v transakčnom mechanizme (kolaterál, likvidita, kapitálová primeranosť, nesplácanie úverov).

Popri individuálnych, ako rečník poukázal, existujú aj strategické dôvody záujmu o nehnuteľnosti a realitný trh. Jedným z najvážnejších je potreba zisťovania údajov, konštrukcie cenových indexov a poznania vplyvov nehnuteľností a realitného trhu na cenovú a súčasne celkovú finančnú stabilitu. Tieto otázky nastolila v októbri 2003 už washingtonská spoločná konferencia MMF a BIS a neskôr konferencia v Bostone (2011), počas ktorej sa šéf centrálnej banky USA Ben Bernanke postavil proti krajne uvoľnenej menovej politike Alana Greenspana. „Centrálne banky by svojou menovou politikou teoreticky mohli podporovať dlhodobú finančnú stabilitu a zasahovať proti vzniku bublín nadhodnotených cien na trhoch investičných aktív. Vhodnejšia na tento účel je však regulácia,“ zacitoval Bernankeho Cár.

Pôsobenie dopytových a ponukových faktorov

Aktuálny trh s bývaním charakterizuje z pohľadu Mikuláša Cára prevaha ponuky nad dopytom, preto existuje relatívne väčší výber a možnosť vyjednávať o výhodnejšej cene. „Nervozita na finančných trhoch, všeobecné spomaľovanie výkonností ekonomík a nie príliš optimistické očakávania ľudí majú skôr tlmiaci vplyv aj na slovenský trh s nehnuteľnosťami. Určité pozitívne impulzy možno predpokladať najskôr v ekonomicky výkonnejších regiónoch – predovšetkým v Bratislavskom, Trnavskom, Žilinskom a Košickom kraji,“ uviedol Cár, ktorý v ďalších štvrťrokoch očakáva len minimálne zmeny vo vývoji priemerných cien domov a bytov, a to skôr smerom k ďalšiemu znižovaniu.

Možné vplyvy dopytových a ponukových faktorov na trh s bývaním začlenil Cár do niekoľkých skupín.
Na strane dopytu:

• sociálno-demografické (počet obyvateľstva, resp. jednotlivých vekových skupín populácie, počet hospodáriacich domácností, pôrodnosť, úmrtnosť, sobášnosť, rozvodovosť, potreba bývania),
• sociálno-ekonomické (výkonnosť ekonomiky, zamestnanosť, príjmová a  dôchodková situácia domácností, kúpyschopnosť obyvateľstva),
• sociálno-politické (štátna bytová politika, subvenčná politika podpory bývania),
• úverovo-finančné (miera úspor, dostupnosti úverov, ich podmienky, výška úrokových mier, miera úverového zaťaženia a rizikovosti).

Na strane ponuky:

• územné a legislatívno-právne (miesto bytovej výstavby v ÚP miest a  obcí, dostupnosť stavebných pozemkov, legislatívna dostupnosť a podpora bytovej výstavby),
• technicko-ekonomické (miera kapitálu vložená do bytovej výstavby, podiel bytovej výstavby na stavebnej produkcii, počet začatých, dokončených a rozostavaných bytov, ich úbytky, ceny stavebných prác a  stavebných materiálov).