Situácia na realitnom trhu v 4. kvartáli 2020

Realitný rezidenčný trh rastie a to nielen napriek, ale čiastočne aj vďaka koronakríze. Môžeme špekulovať, či by realitný trh bez korony už našiel svoj strop a prišlo by k miernemu ochladeniu. Ale korona, ktorá realitný trh najskôr na jar úplne zmrazila, ho nakoniec po lete opäť zohriala, ak nie prehriala. Rezidenčné nehnuteľnosti, po ktorých dopyt neutícha z viacerých dôvodov, dosiahli tak v štvrtom kvartáli roka 2020 vo väčšine krajských miest svoje nové maximá. Na prvý pohľad sa môže zdať, ze realitný trh sa nepochopiteľným spôsobom vzďaľuje realite…

Na prepad realitného trhu by museli nastať „výpredaje“, a tie sa nekonali u nás, ani inde v Európe či vo vyspelých ekonomikách. Dôvodom je práve koronakríza a opatrenia takmer všetkých vlád, ktoré zasahujú bezprecedentne do jednotlivých ekonomík. Hromadné odkladanie splátok hypotekárnych úverov, ochrana firiem a jednotlivcov pred exekúciami a krachmi, plošná podpora na udržanie zamestnanosti. Rôzne opatrenia vlád mali dvojitý efekt, jednak pokrivili trh s prirodzeným prílevom „nútených predajov“, čím sa znižovala ponuka (ochrana pred exekúciami, odklad splátok hypoték) a zároveň realizovaný a plánovaný prílev nových peňazí bude mať v budúcnosti tendenciu znehodnocovať úspory. Preto sa zvyšuje aktuálny aj budúci dopyt (investovanie do nehnuteľnosti ako spôsob uloženia a ochrany úspor). Ak k vyššie uvedenému pridáme poslednú a veľmi dôležitú ingredienciu – lacné hypotéky, ktoré motivujú k zadlžovaniu, tak máme výsledok jasný a zaručený. A tak, napriek tomu, že množstvo podnikov a zamestnancov prežíva najväčšiu krízu vo svojej histórií, realitný trh je v závetrí turbulentných zmien a v sklenníku ochrany rastie do nových výšok.

Nové projekty – nové ceny

Záver roka prekvapil návratom výrazného rastu cien v krajských mestách. V sledovaných cenách dvojizbových bytov na meter štvorcový boli zaznamenané len dve negatívne zmeny. A to mierny pokles v prípade Trnavy, kde cenovka osciluje na úrovni 2 000 €/m2 a v Trenčíne, kde je rozdiel v cene len 4 €/m2, takže môžeme hovoriť o cenovej stagnácii. Prevažujú však krajské mestá, v ktorých prišlo k nárastu ceny a to celkom významnému. Veď napríklad Žilina si pripísala takmer 240 €/m2, s najvýraznejším percentuálnym skokom v ostatnom období. V absolútnom vyjadrení však vedie Bratislava Staré mesto, kde sa priemerná cena zvýšila až o 275 €/m2.

Ak porovnáme výsledok priemerného nárastu ceny dvojizbových bytov v krajských mestách na m2 v treťom kvartáli (0,31%) a v štvrtom kvartáli (4,6%) musíme konštatovať opätovné zrýchlenie dynamiky trhu. Tak ako v prípade Žiliny, aj v iných krajských mestách sú hlavným ťahúňom výrazného nárastu hlavne novostavby. Nové projekty, ktoré prichádzajú na trh, v každom meste prekvapujú novými a odvážnymi cenníkmi. Vzhľadom na rôzne súvislosti… – novostavieb v ponuke nie je také množstvo, aby si vytvárali vzájomnú konkurenciu, respektíve sa zameriavajú na úplne odlišné cieľové skupiny. Relatívna voľnosť v cenotvorbe tak prináša rôzne rekordy.

Priemerná cena trojizbových bytov na m2 sa v krajských mestách zvýšila celkovo o viac ako 4%. Na rozdiel od dvojizbových bytov, v ani jednom krajskom meste sme nezaznamenali pokles, čo pri medzikvartálných porovnaniach nebýva celkom zvykom. Najmenší nárast štatistika zachytila v treťom bratislavskom okrese konkrétne o 0,73%, čo je v tomto prípade 21 €/m2.

Akcelerácia cien

Ak sme v treťom kvartáli konštatovali spomaľovanie rastu cien, čo určite mnohí uvítali, tak záver roka priniesol znova akceleráciu rastu cien bytov a vrásky všetkým, ktorí svoj nákup odkladali a vyčkávali.

Záverom roka môžeme vyhodnotiť aj medziročnú zmenu v jednotlivých kategóriach. Rok 2019 sme uzatvorili s priemernou cenou dvojizbových bytov krajských mestách na úrovni 2 044 €/m2 a rok 2020 sme ukončili na priemernej úrovni 2 303 €/m2. Nárast o viac ako 12,6% je dvojnásobkom predošlej medziročnej zmeny (2018/2019). Na rok poznačený krízou to je slušný výkon.

V prípade trojizbových bytov sme na konci roka 2019 mali priemernú cenu v krajských mestách      1 886 €/m2, ktorá sa na konci roka 2020 dostala na úroveň 2 102 €/m2. Trojizbové byty si tak medziročne pripísali viac ako 11,4%  nárast. Medziročná zmena 2018/2019 bola tiež nad 10% (10,2%).

Napriek relatívnemu pokoju na realitnom trhu jednotliví účastníci by mali ostať v strehu. Prieskumy bánk, ktoré si preverujú očakávané problémy so splácaním hypoték zatiaľ ukazujú veľmi dobrú prognózu. Kondícia dlžníkov (v rezidenčnom trhu) sa zdá byť uspokojivá a nie je časovanou bombou. Ak sa podarí zachrániť čo najviac pracovných miest, je možné, že realitný trh prečká túto krízu posilnený, ale so zvýraznenými regionálnymi a sociálnymi rozdielmi.

Zlé časy pre nájmy

Nie všetky segmenty rezidenčného realitného trhu zaznamenali dobré časy v roku 2020. Zlé časy postihli trh s nájmami bytov. Absencia študentov, zahraničných manažérov, domácich pracovníkov, ktorí ostali na dištančnom štúdiu alebo na home office vo svojich domovoch a nie vo svojom prechodnom bydlisku, bola výrazná a pretrvávala až do konca roka 2020. V prípade turisticky zaujímavých destinácií ide aj o výpadok prenájmov určených pre turistov. Ani v predošlých rokoch nájmy nezvykli prekvapovať, najmä ceny v Bratislave sa šplhali hore len veľmi pomaličky. Po dlhých rokoch mierneho rastu až stagnácie nastal v tomto roku pokles, ktorý v prípade Bratislavského centra pri dvojizbových bytoch je na úrovni až -18% (4 kvartál roku 2019 / 2020). Je to najvýraznejší pokles medzi dvojizbovými aj trojizbovými bytmi. Celoslovenský priemer krajských miest zaznamenal medziročný pokles cien nájmov dvojizbových bytov o -2,4%. Ceny nájmov trojizbových bytov sa znížili o – 2,6%. Pri malých cenách nájmu nejde o výrazný prepad. Ide však o pokračovanie roztvárania sa nožníc medzi predajnými cenami a cenami nájmov.

Analýzu vývoja cien na slovenskom realitnom trhu v štvrtom kvartáli 2020 vypracoval Martin Lazík, analytik NARKS.

SF/sk