Staršie byty s väčšou rozlohou rýchlo miznú z ponuky

Staršie byty s väčšou rozlohou rýchlo miznú z ponuky

Druhý štvrťrok 2017 priniesol na sekundárnom trhu s bytmi v Bratislave ďalší pokles priemernej rozlohy ponúkaných bytov. V ponuke sa prevažne nachádzali malé byty, a priemerná rozloha sa tak dostala na najnižšiu úroveň za posledné roky. Rozdiel medzi absolútnou cenou starších bytov a novostavieb v ponuke je najvyšší od roku 2014.

Počas druhého štvrťroku 2017 sa priemerná jednotková cena bytov zo sekundárnej ponuky v Bratislave dostala na 2134 eur/m² s DPH. Vyplýva to zo štatistickej vzorky 1000 bytov, ktoré boli napredaj v priebehu mesiacov apríl, máj a jún. Oproti prvému štvrťroku sa tak priemerná jednotková cena zvýšila len o 0,3 %. Jednotková cena bytov zo sekundárnej ponuky sa posledný rok drží na viac-menej rovnakej úrovni okolo 2100–2150 eur/m² s DPH.

Jedným z dôvodov cenovej stagnácie je, že zdražovanie bytov sa postupne zastavuje vo všetkých piatich okresoch. K miernemu rastu dochádza v okresoch BA II, BA III a BA V, zatiaľ čo v okresoch BA I a BA IV ceny už skôr stagnujú. Druhým dôvodom je skutočnosť, že v Starom Meste z ponuky odchádza stále viac bytov a nové do nej pribúdajú len pomaly. Podiel bytov zo Starého Mesta v minulosti zvykol tvoriť zhruba 15–20% zo vzorky 1000 náhodne vybraných bytov. Za posledné dva roky však sledujeme stále väčší pokles počtu týchto bytov v ponuke. V druhom kvartáli 2017 sa tak podiel bytov zo starého mesta dostal len na 9,2 % z celkovej štatistickej vzorky. Byty v Starom Meste sú prirodzene jednotkovo drahšie ako byty v ostatných lokalitách (o 200–400 eur na štvorec) a preto ich klesajúce množstvo v ponuke tlmí rast celkovej priemernej jednotkovej ceny bytov v Bratislave.

Ďalším zaujímavým pozorovaním v druhom štvrťroku je pokračovanie poklesu priemernej rozlohy ponúkaných starších bytov. Ta sa dostala na 64,38 m², čo je najnižšie číslo za posledné roky. Oproti predchádzajúcemu kvartálu sa tak znížila o 4% (2,3 m²) a medziročne sa znížila až o 9,6% (6,8 m²). Klesajúca priemerná rozloha je takisto ovplyvnená dvoma faktormi. Jedným je klesajúci podiel troj a štvorizbových bytov a rastúci podiel jedno a dvojizbákov. Väčšie, staršie byty sú atraktívnym artiklom, z dôvodu výraznej cenovej výhody oproti väčším novostavbám. V prípade trojizbového bytu o veľkosti 75 m² predstavuje rozdiel v absolútnej cene medzi novostavbou a bytom z druhej ruky 35–40 tisíc eur. V prípade štvorizbového bytu o veľkosti 90 m² sa tento rozdiel vyšplhá až na 60–70 tisíc eur. Tieto väčšie byty z druhej ruky sú preto často krát preferované rodinami pred novostavbami a to práve z dôvodu spomínaného cenového rozdielu. Väčšie byty tak rýchlejšie miznú z ponuky a preto celková priemerná rozloha ponuky klesá. Toto platí najmä pre Staré Mesto, kde rozdiel medzi novostavbou a starším štvorizbákom o veľkosti 110 m² (štvorizbáky v Starom Meste sú prevažne väčšie ako v ostatných častiach Bratislavy) dosahuje až 100–120 tisíc eur.

Druhým odôvodnením klesajúcej priemernej rozlohy bytov je pokles v jednotlivých izbových kategóriách. To znamená, že zatiaľ čo pred dvomi rokmi mal priemerný dvojizbák 60 m² teraz má 57 m². Najvýraznejší bol pokles v prípade trojizbákov (z 82 na 76 m²) a v prípade štvorizbákov (zo 110 na 95 m²). K poklesu mohlo dôjsť z dôvodu vypredania bytov s väčšou rozlohou. Takisto ho však mohla spôsobiť aj skutočnosť, že do ponuky bytov z druhej ruky postupne začínajú pribúdať aj novšie byty, vystavané za posledných 15 rokov. Novodobejšia výstavba je charakteristická menšími bytmi a preto sa priemerná rozloha bytov z druhej ruky postupne znižuje.

S poklesom rozlohy a stagnáciou jednotkovej ceny sa prirodzene dostavil aj pokles priemerných absolútnych cien. Priemerná absolútna cena za Bratislavu dosiahla v druhom štvrťroku takmer 134 tisíc eur s DPH. Oproti prvému štvrťroku ide o 5,5 tisícový pokles a oproti minulému roku ide o pokles o zhruba 10 tisíc eur. To neznamená, že byty zlacneli (keďže jednotková cena neklesala, ale stagnovala), ale že sa v ponuke nachádzajú stále menšie byty a pre kupujúcich tak bude jednoduchšie kúpiť menší byt z druhej ruky, zatiaľ čo väčších bytov bude menej.

Čo sa prenájmu týka, tu sme zaznamenali mierny nárast, v priemere za Bratislavu o 12 eur na 672 eur (nájom vrátane energií). Ponuke prenájmu aj naďalej dominovali dvojizbové byty, ktoré sú najvhodnejším artiklom na prenájom. Z náhodne vybranej vzorky 1000 bytov tvorili až 46,2%. Priemerná cena prenájmu dvojizbáku v Bratislave sa momentálne nachádza na úrovni 648 eur pri priemernej rozlohe 58 m². Prevažná väčšina ponuky dvojizbových bytov sa nachádza v Ružinove a v Starom Meste. Po dvojizbákoch tvorili najväčšiu časť ponuky prenájmu jednoizbové byt (24,3%), ktoré nasledovali trojizbáky (23,1%) a štvorizbáky (6,1%).

Priemerná jednotková cena prenájmu vrátane energií na m² sa v priemere za Bratislavu dostala na 11,24 eur/m². Aj tu za posledný rok dochádza ku stagnácií cien, keď ceny prenájmu na štvorec ostávajú na rovnakej úrovni okolo 11,2–11,4 eur/m². Stagnácia je dôsledkom mierneho rastu cien v Ružinove a mierneho poklesu cien v Starom Meste, v ostatných lokalitách ostáva výška prenájmu na m² rovnaká.

„Druhý štvrťrok z cenového hľadiska nepriniesol na sekundárnom trhu s nehnuteľnosťami v Bratislave zmeny,“ hovorí hlavný analytik BENCONT Investments Matúš Jančura a pokračuje: „Zvýšený dopyt možno vidieť v segmente väčších bytov, ktoré sú oproti novostavbám cenovo omnoho výhodnejšie. Ak bude na sekundárnom trhu s nehnuteľnosťami dochádzať k ďalšiemu zdražovaniu, tak to pravdepodobne bude v segmente 3–5 izbových bytov, ktoré sú jednotkovo podstatne lacnejšie ako jedno a dvojizbáky. Tie totiž voči novostavbám už nemajú takú cenovú výhodu. Zdá sa teda, že sekundárny trh a aj trh s prenájmom nehnuteľností v súčasnosti narážajú cenovo na svoju hornú hranicu, a pokiaľ bude dochádzať k zdražovaniu, tak pravdepodobne len lokálne alebo plošne pomalým tempom zodpovedajúcemu inflácii a mzdovému rastu. Ďalším dôvodom možného budúceho rastu cien nehnuteľností môže byť aj postupné vymieňanie bytov s vysokým vekom za novšie byty, no euforický celoplošný rast cien, ktorý vytvára na trhu bublinu je v súčasnosti nepravdepodobný.“