Staršie byty zdraželi – ľudia znovu hľadajú niečo menšie

Staršie byty zdraželi – ľudia znovu hľadajú niečo menšie

V treťom štvrťroku 2017 sme na sekundárnom trhu s bytmi (trh starších bytov) zaznamenali opätovný cenový rast po tom, ako v prvom polroku 2017 ceny starších bytov skôr stagnovali. V závislosti od slabšej novej ponuky na trhu s novostavbami sa dopyt po bytoch opäť viac obracia na sekundárny trh, ktorý predstavuje zásobu cenovo atraktívnejšieho a dostupnejšieho bývania. Z hľadiska priemernej rozlohy sa na sekundárnom trhu bytov priemerná rozloha medziročne znížila až o 11,21%.

Priemerná jednotková cena bytov na sekundárnom trhu dosiahla počas tretieho štvrťroku 2017 výšku 2241,04 eur/m² s DPH. Oproti prechádzajúcemu kvartálu sa tak išlo o silný, 5%-ný nárast jednotkovej ceny. Medziročne však tento rast predstavoval tiež 5%, keď ceny prvý krát výraznejšie poskočili po roku stagnácie.

Primárnym dôvodom cenového rastu bolo Staré Mesto, kde sme v ponuke zaznamenali byty medzikvartálne drahšie až o 9%. Znamená to, že oproti druhému štvrťroku poskočila ich cena z 2392 na 2743 eur/m² s DPH. Ide tu o výrazný rast, o ktorom sa však nedá povedať, že nebol očakávaný. Staršie byty v Starom meste boli oproti ponuke novostavieb výrazne lacnejšie. Priemerný rozdiel v cene na m² s DPH za Bratislavu za posledný rok dosahoval okolo 350–400 eur. V Starom Meste však tento rozdiel predstavoval 750–850 eur. Okrem toho sme v Starom Meste pozorovali zvýšení počet bytov s kompletnou rekonštrukciou, pričom počet bytov v pôvodnom stave ubudlo. Na základe tohto môžeme predpokladať, že sa staršie byty v Starom Meste s nižšou cenou a horším stavom rýchlejšie vypredali a v ponuke ostali tie drahšie.

Z hľadiska priemernej rozlohy sa na sekundárnom trhu s novostavbami v Bratislave nachádzali o niečo väčšie byty ako v predošlom kvartáli. Priemerná rozloha sa zvýšila oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 1,7 m² resp. o 2,6%. Medziročne však bola o 11,21% nižšia. Zmenšovanie ponuky bytov na sekundárnom trhu vyplývalo z vysokého cenového rozdielu medzi novostavbami a staršími bytmi. V prípade bytu o veľkosti 80 m² predstavoval rozdiel v absolútnej cene 30–35 tisíc eur. Z tohto dôvodu sú v segmente väčších bytov stále populárne byty zo sekundárnej ponuky. Pri menších bytoch však ide o opačný prípad. Za posledný rok a pol do ponuky pribúdalo stále väčšie množstvo malých, jedno a dvojizbových novostavieb. O tie bol zo strany zákazníkov najvyšší dopyt, a to až do takej miery, keď v druhom kvartáli 2017 53% predaných bytov predstavovali len dvojizbáky. V treťom kvartáli 2017 sa však predaj dvojizbákov na primárnom trhu s novostavbami značne zmenšil, čo bolo spôsobené obmedzenou ponukou nových bytov v tomto segmente. Ako dôsledok takéhoto vývoja na primárnom trhu sa opäť zvýšil dopyt po dvojizbákoch na trhu so staršími bytmi. Tie sa rýchlejšie vypredávali, čo spôsobilo nárast priemernej rozlohy.

Mierny rast rozlohy a jednotkovej ceny prirodzene nasledoval aj rast absolútnej ceny, ktorá medzikvartálne vzrástla o 8,38% na 145 036,4 eur s DPH. V porovnaní s novostavbami sa tak dostáva na zhruba o 20 tisíc nižšiu úroveň. Priemerná rozloha ponuky bytov na primárnom a sekundárnom trhu pritom dosiahla rovnakú úroveň.

Priemerná výška mesačného prenájmu vrátane energií dosiahla počas tretieho štvrťroku 2017 716,25 eur pri priemernej rozlohe 68 m². Oproti predchádzajúcemu kvartálu sa jedná o 6,6%-ný nárast, ktorý však bol spôsobený skutočnosťou, že sa v ponuke prenájmov nachádzali v priemere väčšie byty. Počas prvej polovici roku 2017 sa v priemere na prenájom ponúkali byty o veľkosti 62 m². V treťom štvrťroku to bolo o 6 m² naviac. Menšie byty teda z ponuky prenájmov miznú rýchlejšie a môžeme predpokladať, že je o ne väčší dopyt. Čo sa týka zloženia ponuky bytov na prenájom, 45% tvorili dvojizbové byty, 24% trojizbové, 22% jednoizbové a štvor a päťizbové byty predstavovali 9%. Z hľadiska ceny na m² s energiami nedošlo k žiadnym výrazným zmenám, a cena tak ostala na úrovni 11,24 eur/m², okolo ktorej osciluje posledné 3 štvrťroky.

Matúš Jančura, hlavný analytik Bencont Investments: „Ceny bytov ponúkaných na sekundárnom trhu sa v treťom štvrťroku zvýšili po ročnej stagnácii. Tento rast bol ťahaný predovšetkým novostavbami. Tie síce cenovo nerastú už takým rýchlym tempom ako v rokoch 2016 a 2017, no staré byty zas počas posledného roku stagnovali, a preto bolo len otázkou času, kedy opäť začnú dobiehať novostavby. Ďalším dôvodom je výpredaj menších, štartovacích novostavieb a nedostatok novej ponuky. Keď v tomto segmente chýbajú novostavby, tak sa kupujúci viac obracajú na sekundárny trh. Pokiaľ sa ponuka novostavieb v najbližšej dobe nerozšíri o dostatočné množstvo nových projektov, najmä takých, čo ponúkajú štartovacie byty, tak je možné, že sa dopyt bude pozerať stále viac na staršie byty, čo spôsobí ďalší nárast ich cien.“