Trh s nehnuteľnosťami na bývanie na východnom Slovensku

Trh s nehnuteľnosťami na bývanie na východnom Slovensku

Na začiatku roka 2010 existovali viaceré otázniky nad perspektívou realitného trhu. Súviseli najmä s vývojom a dopadmi hospodárskej a finančnej krízy. V sektore realít na bývanie odborníci už v úvode roka konštatovali najvyššie ceny bytov v Bratislave a na západe Slovenska. Ich výška sa znižovala od hlavného mesta a západu Slovenska smerom na východ. Zároveň konštatovali, že ceny bytov a ostatných nehnuteľností určených na bývanie odzrkadľovali výkonnosť slovenskej ekonomiky úzko spätej s vývojom hrubého domáceho produktu.

Výraznejšiu zmenu zaznamenala cena našich realít v roku 2004, keď sa Slovenská republika (SR) stala členskou krajinou Európskej únie. Narastala výkonnosť ekonomiky výrazne prepojenej na export, rozmáhal sa najmä automobilový priemysel a jeho obchodná bilancia. Zvyšovala sa zamestnanosť obyvateľstva a s ňou – ruka v ruke – aj jeho ochota zadlžovať sa. Priemerná cena nehnuteľností na Slovensku bola pritom stále relatívne nižšia, ako priemer v eurozóne.

Po poklese cien stabilizácia v úvode roka 2010

Zvrat priniesla hospodárska a finančná kríza. Postihla najprv ekonomiku štátu, následne istotu zamestnania obyvateľstva, znížený dopyt a recesiu na trhu s bytmi a – v konečnom dôsledku – aj cenu bytov. Zatiaľ čo ešte v druhom kvartáli 2008 dosahovala maximum, v prvej štvrtine roka 2010 vykazovala zastavenie neustáleho poklesu od spomínaného vrcholu na úrovni mínus 7 až 8 percent. Rozdiel cien bytov v Bratislave oproti priemeru Slovenska pritom predstavoval zhruba jednu tretinu. Dokumentuje to aj graf porovnania vývoja cien nehnuteľností v regiónoch za 1.štvrťrok 2010 (obr.1).

Analytik oddelenia makroekonomických analýz odboru menovej politiky Národnej banky Slovenska (NBS) ing. Mikuláš Cár po viac ako štyroch mesiacoch roka 2010 konštatoval v Bratislavskom kraji vysoký podiel neobsadených nových, ale aj slabší záujem o rozostavané byty; – Bolo ich okolo 4.500, pričom v rámci celej SR evidovali okolo 6.000 voľných bytov. Ich cena v Bratislave presahujúca 1.700 eur za m2 odrádzala od kúpy.

Hoci v ostatných regiónoch sa cena pohybovala (aj v porovnaní s republikovým priemerom) podstatne nižšie (v rozpätí od 650 do 950 eur za m2), kto nevyhnutne nepotreboval „vlastný byt“, uprednostnil prenájom. Mikuláš Cár spomínal priamu úmeru: vyššia kúpna cena bytu = vyšší záujem o prenájmy.

Druhý polrok 2010 – oživenie záujmu o byty aj na východe SR

Júnové parlamentné voľby na Slovensku a zmena vlády znamenala aj pohyby na trhu s realitami na bývanie. A nebolo to tak iba v západnej časti krajiny. Potvrdila to aj Karolína Petrvalská z košickej kancelárie spoločnosti RE/MAX Slovakia. „V Košiciach sme od jari 2010 zaznamenali nárast cien. Dopomohlo k tomu určité zneistenie, ktoré vyplynulo z vyhlásení novej slovenskej vlády, že plánuje zmenu daňových pravidiel pri predaji nehnuteľností. Ľudí to mobilizovalo k tomu, aby začali premýšľať nad získaním nehnuteľnosti do konca roka 2010. Následne sa pomerne vysoko zdvihli ich ceny. Ak by sme porovnali ceny bytov v Košiciach na jeseň 2009 a v rovnakom období 2010, zaznamenali sme ich nárast miestami až o 15 percent.“ – Napríklad 3-izbový byt sa v jeseni 2009 predával za 69.000 eur (950 – 970 €/m2), cena rovnakého bytu sa o rok neskôr dostala na úroveň 80.000 eur (1000 – 1200 €/m2). Zvýšenie oproti jeseni 2009 sa prejavilo už na jar 2010; – Ceny bytov v Košiciach v priebehu pol roka stúpli o 5 až 6 percent.

Prešov sa v tomto ohľade dosť podobal Košiciam. Aj Rastislav Štalmach zo spoločnosti ARCHEUS reality center s.r.o. Prešov zdôrazňuje, že akcelerátorom zmien na trhu s bytmi v tomto krajskom meste boli plány vlády a nejasnosti v oblasti budúcnosti daní z predaja nehnuteľností. „V druhom polroku 2010 došlo aj v Prešove k väčšiemu pohybu pri predaji a kúpe nehnuteľností. Ceny sa stabilizovali, ba pri niektorých druhoch bytov sa mierne zdvihli.“

Vývoj cien rovnakého typu bytu v oboch krajských metropolách v ostatných troch rokoch dokumentuje dvojica grafov (obr. 2 a 3). Z nich je zrejmé, ako sa pohybovala priemerná cena dvojizbového bytu v Košiciach a v Prešove za jednotlivé kvartály od polovice roka 2007 do polovice roka 2010. V Košiciach poklesla jeho cena medzi jarou 2008 a zimou 2009 o 33,18 percenta. Priemerná cena za štvorcový meter rovnakého bytu v Prešove zaznamenala pokles o 28,30 percenta.

Postoj bánk + zamestnanosť + ponuka ⇒ cena bytov

Pri hodnotení postojov potenciálnych záujemcov o byt vo vzťahu k tomu, čo najviac ovplyvňuje ich rozhodnutie kúpiť si byt Karolína Petrvalská zdôraznila tri základné faktory:

• Ochotu banky poskytovať hypotekárny úver a jej úverové podmienky;
• Zamestnanie klienta a istotu udržania si pracovného pomeru a príjmu, ktorý umožní bez problémov splácať získaný úver a úroky;
• Celková ponuka nehnuteľností (aj novostavieb), vrátane ponuky kvalitných služieb realitného makléra.

Aj na základe týchto faktorov oslovovali záujemci o bývanie realitné kancelárie. Aké skúsenosti mali v uplynulom roku zástupcovia oboch krajských miest východného Slovenska? – Karolína Petrvalská:
„Klienti, ktorí sa na nás obracali v uplynulom roku skôr uprednostňovali byty v panelových domoch, ktoré vedeli prefinancovať. Zohľadňovali pritom nielen výšku hypotéky ponúknutú bankou, ale najmä výšku mesačnej splátky. Teda takej, ktorú sú schopní „utiahnuť“ zo svojich príjmov a úspor. Väčšinou to potom vychádzalo na dvoj- a trojizbové byty v panelákoch, kde cena za 1 m2 dosahovala maximálne 1000 eur. Pokiaľ prejavili záujem o prenájom bytu, ich záujem sa sústredil takisto na dvoj- a trojizbové byty. Výška prenájmov sa však oproti predchádzajúcemu obdobiu nemenila. – Pri tejto veľkosti bytov boli a sú ochotní zaplatiť okolo 350 až 450 eur.“

Rastislav Štalmach aj tu potvrdil porovnateľnosť záujmu. „Prešovskí klienti hľadali rovnako dvoj- a trojizbové byty. Zaznamenali sme o čosi väčší záujem o staršie byty, ktoré už prešli aspoň čiastočnou rekonštrukciou. Je to asi prirodzené, pretože rozdiel v ich cene nie je až taký citeľný. Jednoznačne menej sa ľudia zaujímali o byty v novostavbách. Ak prejavili záujem o bývanie v rodinných domoch, tak výhradne v obciach okolo Prešova, spojených s mestom prešovskou mestskou hromadnou dopravou. Teda maximálne v okruhu 10 kilometrov od mesta.“

Prvé signály roku: ďalšia stabilizácia trhu s bytmi

Môže sa zvýšený záujem o nehnuteľnosti na bývanie z druhej polovice roka 2010 premietnuť do poklesu množstva klientov v úvode roka 2011? Podľa Karolíny Petrvalskej je možné, že v úvodných týždňoch roka to tak bude. – „Máme však aj klientov, ktorí sa s kúpou príliš neponáhľajú a sú ochotní počkať dlhšie. Väčšinou ide o takých, ktorí zvažujú možnosť neskoršieho presťahovania sa do väčších bytov a týkalo by sa ich aj spomínané väčšie daňové zaťaženie. Ak však hľadajú trvalé bývanie a plánujú v byte ostať bývať 10 a viac rokov, túto otázku neriešia. Skôr hľadajú dobrú cenu, dobrú lokalitu a to, čo ich „osloví“. Nepredpokladám, že minimálne v prvých mesiacoch tohto roka budú kupovať až tak emocionálne, ako sme to zaznamenali najmä v októbri až novembri 2010.“

Rastislav Štalmach si je vedomý aj potreby dôrazu na kvalitu ponuky, prístupu a serióznosť. „Myslím si, že dôležitú úlohu zohrá „nový“ prístup k marketingu na trhu s bytmi. Svoju aktivitu budú musieť zvýšiť makléri. Oveľa zodpovednejšie a viac budú musieť komunikovať s predávajúcim. Zvýšia sa aj nároky kupujúcich, ktorí budú žiadať širší výber možností, oveľa širšiu ponuku. A v neposlednom rade budú predávajúci i kupujúci od maklérov a realitných kancelárií požadovať väčšiu komplexnosť ponúkaných služieb.“

A čo predpokladaný vývoj cien bytov na východe Slovenska? – Dôjde k ich nárastu oproti minulému roku alebo skôr k stabilizácii? K tomu R. Štalmach: „Myslím si, že pôjde skôr o stabilizáciu. Nárast záujmu sme totiž pociťovali iba v posledných 2 až 3 mesiacoch roka 2010. A spomínané zmeny v oblasti dane z predaja nehnuteľností nie sú až také citeľné, aby sa byty kupovali viac než doteraz.“

Skúsenosti z uplynulého roka na východe Slovenska ukázali istú stabilizáciu. – Tak v cenách nehnuteľností na bývanie, ako aj v ich segmentoch, o ktoré javia klienti záujem. Najžiadanejšie sú dvoj- a trojizbové staršie byty v panelových domoch, aspoň čiastočne zrekonštruované. Naďalej sú žiadané aj rovnako veľké byty na prenájom, pričom cena ostáva už dlhší čas stabilná, v rozpätí od 300 do 450 eur za m2.

Rodinné domy, najmä v okresných mestách, mestečkách a na vidieku a ich predaj či kúpa sú skôr lokálnou záležitosťou. Podľa R.Štalmacha: – „Ľudia sa tam medzi sebou lepšie poznajú a nehnuteľnosti alebo ich časti si predávajú takýmto spôsobom. Zmena zrejme nenastane ani v tomto roku.“

Obrázky – NBS (1), ARCHEUS reality center s.r.o. Prešov (2,3):

1. Porovnania vývoja cien nehnuteľností v regiónoch za 1.štvrťrok 2010 (graf)
2. Priemerná cena (€/m2) 2-izbového bytu v Košiciach od 3.Q.2007 do 3.Q.2010 (graf)
3. Priemerná cena (€/m2) 2-izbového bytu v Prešove od 3.Q.2007 do 3.Q.2010 (graf)